房產投資的秘密

房產投資不能致富，能致富是有秘密，如果你不能理解其中秘密和相關風險，貿然投資房產，最後都會後悔不已。

房產投資可以讓人發達致富嗎？

如果你循規蹈矩，你就不能依靠房地產致富。

打個比方，一間商店總值100萬，你付了20%的首期，之後你需要支付剩下的80萬欠款，不過還需要加上利息。

如果你觀察房地產的租金回報率，除極少數外，扣除管理成本，大多都低於銀行利率，雖然銀行開始會以較低的利率吸引你購買房產，可利率總會上調的。

因為租金幾乎都用於還利息，你剩下的是什麼？

剩下的只是房價的上漲，不過這種上漲只是可看不可吃，除非你能在買入房產前五年賣出，如此就有獲利的機會，否則時間成本就會侵蝕你的收益。

而房價的上漲平均而言，都低於GDP增長，所以並不驚喜。

假若你循規蹈矩投資房產，那還不如投資房地產信託(REITs)算了！

房地產信託的股息就是租金，你可獲取租金又不耗時管理，也不需要擔心租戶問題，最重要一點，你可以隨時套現，比較起投資真實房產更來的容易和便宜。

因此，循規蹈矩的房產投資只是讓你為銀行打工，成為房奴罷了！投資房地產信託反而更好。

若要靠投資真實房產致富，你就需要運用債務槓桿。比如你以10%首付買下一間房產，本來正常情況下，你已經將房產抵押給銀行，可在銀行寬鬆的貨幣政策下，你可以將這房產再抵押以購買另一間，如此循環將你所擁有的房產數量放大。

假定你將這槓桿放大5倍，每一間房產都是100萬，如此你只是以10萬元買下100萬的房產，再放大5倍至500萬，你的槓桿就是10:500，比例是50倍。當然，也有人可以更瘋狂，將槓桿比例放的更大。

之前提過，你的租金大多情況只能支付利息，房產價格增長正常下比不上GDP，那麼即使槓桿放大，結果還不是一樣嗎？甚至還可能加重負擔？

你們想一想，如果銀行的貨幣政策真能如此寬鬆讓你的房產抵押再抵押，那麼這表示銀行正向市場投入大量鈔票，再大量信用下，房價還能不上漲嗎？

我先假定房價每年上漲15%，你也每年購買一間，這樣下去的話，計算如下：

第一年投入10萬購買100萬的房產；

第二年將增值15%的房產抵押購買同值115萬的房產；

第三年將增值15%的房產抵押購買同值132萬的房產；

第四年將增值15%的房產抵押購買同值152萬的房產；

第五年將增值15%的房產抵押購買同值174萬的房產；


5年總結下來，你以10萬的原始資本，總共購買了674萬的房產。

如果運用得當，租金也會水漲船高，這套遊戲的關鍵在於，你的租金必須可以應付銀行利息，不然這龐氏騙局就垮了！

可是，這場上漲是因為銀行擴大信用所致，信用遲早一天會回收的，經濟的衰退、利息的增加、租金的不確定性，都是潛在的風險。

如果在早期，因為利率處於高點，每次利率的循環調整，都是一浪比一浪低，關鍵在於你需要熬過每段波浪的利率高點。

所以，投資房產的時機不是低利率的時候，而是反其道而行的高利率之時。因為高利率之時房價通常也很低，因為價格低，上漲幅度也更大。

只要你能熬過每段利率波浪，剩下的就是經濟衰退所引起的租金的不確定性。

因為每次利率的循環調整都是一浪比一浪低，所以通膨率會推高租金，這點幾乎可以確定。唯一的不確定是租戶會否受經濟衰退影響而減少，導致房產租不出去？

只要租金不確定性也解決，那這種房產的債務槓桿就能繼續下去。

可這種情況真永不會結束嗎？

會！

因為總有一天，利率會低無可低，當利率低無可低的時候，之前帶給你的好處就走到盡頭了，情況還會出現逆轉，利率走入長期上漲通道，終結了過去房地產的繁榮。

對於較早期投資房地產者，因為房價已經漲了好幾倍，銀行貸款也還得差不多甚至已還清，所以這利率逆轉對其傷害有限。

可對於在較晚期才進場炒房者，就致命了！



一個關於房產投資的誤區

對於房地產，幾乎多數的人都有一個誤區，就是認為房價長期總是上漲，上漲的理由很多，最主要的還是土地不會增加。

土地不會增加並不足以成為房價會上漲的理由，因為土地只是房屋構成的一部份，其他方面像木、泥、磚等卻會折舊的。何況房屋可以向上發展，大量減少對土地的消耗。

在正常情況下，房價其實並不怎麼會上漲，甚至還可能出現緩慢下跌的長期趨勢。

可為何我們現在對房價的認識卻完全相反呢？

這是因為自1971年以來，世界貨幣體系從黃金改為美元結算才造成的。金本位時代，房價會很穩定，不大會上漲，炒房者也無多少利潤可圖。可在美元本位時代，因為紙幣可以大量增發，造成通貨膨脹，房價也因此受通膨影響而上漲，正確來說，房價沒有上漲，而是紙幣貶值了！

我們對房產的印象，其實都是這40年來美元本位造成所致，可這美元本位真不會結束嗎？

歷史已經給我們答案了！

歷史上，政府一旦拋棄了誠實的貨幣金銀，轉去使用獨裁的信用紙幣，最後這些信用紙幣都會毀於通膨，無一例外。

(注：本文作者不鼓勵投資房產)

有興趣了解《阿弟投資系列》的：

股票財務的《股票真智慧》、圖表面的《圖表趨勢秘密》

和經濟面的《經濟週期投資》的分析法，

可瀏覽詳細內容介紹：

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美國房產泡沫回來了！

歷史證明了一件事情，就是『人類從不吸取教訓』。

２００８年美國金融危機，就是過度寬鬆的信貸造成的。

但美國救經濟的方法，竟然是當初造成金融危機的原因，更寬鬆的信貸。

１０年下來，美國房產泡沫又回來了！

看下面圖表，美國房價在金本位時代基本維持穩定的。

但廢除金本位的結果，美元濫發造成房價狂飆。

我們對比圖表的 Median New Home Sales Price 和 Average Hourly Ernings。

自1985年始，房價就年年拋離薪資收入。

２０００年後，格林斯潘把利率降到１％，大幅度再拉開了房價和薪資的距離，達到一個過度背離的高度。

結果我們都知道了！

房產泡沫破裂，金融風暴爆發。

在把利率降到接近０水平和瘋狂ＱＥ下，房價和薪資又再度被拉開。

目前，房價遠離薪資處的高度比２００６年次貸泡沫還誇張，目前出現下跌跡象了，這很可能是崩盤的啟動。


美国工资和房价中位数之间的差额正在不断扩大，那些现在还没有买房的人现在要再想购房将变得越发困难。

下圖顯示，美國３０年房貸利率，已經提高到２００９－２０１０年的水平了。

不论在全美或按当地市场标准衡量，住房抵押贷款利率走高，已将美国房价推升至十年来最不可负担的水平。在440个受访县区的2.2亿人口中，有近1/3居住在年薪至少10万美元才能承担中位数房价（来获取抵押贷款）的地区。

美国东北大学公共政策和城市事务教授巴里·布卢斯通表示，本身在贫富分化背景下，富人有的是钱买房置业，穷人则有条件等待政府补贴，“苦的是夹在中间的人”，而眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化，结果会损伤城市的多元化，“只剩下富人和穷人的城市不是中产想住的城市”。

就算不買房，租金成本也令人開始吃不消。

根据美国劳工统计局数据显示，居民工资上涨速度已经超过CPI增速，但仍旧赶不上美国租金上涨的速度。

股市是先行指標，我們看見房產股票走勢已經不妙了！

房屋价格和收入背離，遲早會有回歸平衡的一天，不過那是需以一場嚴重的經濟衰退，才能促成。

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美國房產泡沫又回來了

美國２００８年金融海嘯是由房產泡沫破裂啟動的。

房價是２００６年四月下跌，而美國現在房價已經出現下跌跡象。

１６個月後的２００７年８月市場才引發房產熊市恐慌，雖然反彈一下，但１０月份就正式啟動金融海嘯了。

不過，我認為這次美國房價下跌引發恐慌，不需要過去的１６個月。

下面是美國新屋銷售增長率，從圖表看，從２０１２年以後就出現緩慢的增長。

我們只要，現在美國房屋價格已經超越２００６年的泡沫價格，但美國中產經過這１１年的折騰，人數比２００６年更少。

我們再對比美國中間新屋銷量和價格的對比。

從圖表顯示，所謂房屋銷售復甦的銷售單位，和２００６年比起來一半也不到。

那到底是什麼因素促成房屋價格上漲？

就是金融資本的作怪。

有機構集合資金大量購買房屋，並出租出去，更低利率推高了房屋的明目價格。

所以這次所謂復甦並不是一般民眾變的更有錢造成的。

雖然下一次金融危機未必又會由房產泡沫啟動，但過度昂貴的房價，的確會在金融危機的時候補上幾刀。

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美國商務部 26 日本周三公布，美國 8 月新屋銷售年化 62.9 萬戶，預期 63 萬戶，7 月戶數由 62.7 萬戶下修為 60.8 萬戶。

在下修之前，7 月新屋銷售年化戶數已創九個月新低。修正後，7 月戶數更是創下了去年 7 月以來新低。6 月曾出乎市場意料創八個月新低。

雖然 8 月新屋銷售環比反彈，但穆迪分析的高級經濟學家 Andres Carbacho-Burgos 指出，去年 11 月達到巔峰後，美國新屋銷售一直呈下行趨勢。


上月公布 7 月新屋銷售數據時，華爾街見聞曾援引評論稱，新屋銷售受到建築物料成本增加、土地和勞工供應短缺影響。樓市銷售增長放緩是源於供應有限，若持續疲軟將最終對整個經濟體造成更大範圍的影響。今年以來，美國樓市的表現一直不及整體經濟。

標普凱斯席勒房價指數公布後，標普道瓊斯指數公司負責上述指數編制的主席 David Blitzer 稱，不斷提升的住宅價格和房貸利率正在侵蝕房市購買力，雖然住宅價格增速普遍放緩，但 7 月統計的所有大城市房價年增率都呈現增長，而且房價漲幅遠超收入增幅。

9月27日周四，房贷美在一份声明中表示，30年期固定抵押贷款平均利率为4.72%，创自2011年4月以来最高；15年期固定抵押贷款平均利率达到4.16%，较前一周的数据上涨0.05%。

美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为，今年全年，借款成本将继续上升，30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是，仅在一年之前，这一数字仅为3.83%。

Hale还称，尽管这将减轻部分房价压力，但付出的代价就是早已陷入苦苦挣扎的房屋销售。

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「強勁」經濟的危險

FED最新的會議，對美國經濟的表現評語是「強勁」。

上一次出現這評語，是１２年前，就是２００６年。

美國房地產泡沫，就是在２００６年四月開始下跌，２００７年８月引發恐慌，２００７年１０月恐慌不可遏制，爆發席捲全球的金融海嘯。

我這裡不是說未來一定是金融海嘯。

但是經濟週期就是如此，當表現「強勁」，之後就是下跌，問題只是何時而已？

今天，我就看回美國房地產作為討論課題。

我們先看美國新屋銷售（new-home-sales）

圖表顯示，自２０１７年末，銷量就下滑，不過尚未成為趨勢，所以目前還不能代表什麼。

我們再看美國成屋銷售（existing-home-sales）

和新屋銷售比起來，成屋銷售更能預測未來。

從圖表顯示，成屋銷售停滯並緩慢下跌，時間已經一年多了。

我們再看美國成屋銷售年增率，連續幾個月出現負增長。

雖然這現象在２０１４年也出現過，但至少當時再繼續擴大ＱＥ，現在卻是信貸萎縮，故未來情況似乎不妙。

（美國成屋銷售年增率）

我們順便看美國另外一個依靠信貸購買的產品－－汽車的銷量。

圖表顯示汽車銷量停滯了兩年多，而且最近出現明顯下滑。

我們再看房屋價格。

下面是美國的case shiller home price index

從圖表看，房價已經超過２００６年前的泡沫價格了！

（united-states-case-shiller-home-price-index）

我們再看另外一個，標示的是美國新建屋和成屋的價格。

從價格變化來看，case shiller home price index似乎主要是以成屋價格來計算。

如果是新建屋的價格，比２００６年高３７.３％，反而成屋只是１４.６％。

房屋構成難以承擔的泡沫價格，前提是對比家庭收入，房價顯得非常高。

２００５年１２月是５.１１倍，現在是４.５３倍。

上一次４.５３倍時是２００４年七月，利率１.２６，正是美國從１％利率開始提升到５.２５％的初期階段。

（Home Price to Income Ratio）

但是，家庭的貸款不是只有房貸，所以需要觀察其他貸款一起來看。

下圖是美國家庭的各種貸款，美国居民部门负债已經超越08年次贷危机水平，其中學貸和汽車貸款增長特別明顯。

（美国居民部门负债超越08年次贷危机水平）

因此綜合各種貸款對比收入，現在美國家庭債務壓力，其實不比２００８年金融海嘯前夕。

但有一點需要注意，現在美國聯邦利率還只是不超過２％，一切利率還是低於歷史平均水平。

低於歷史平均水平，債務和收入比就差這麼大，如果利率回到正常水平，美國經濟能承受嗎？

FED對美國經濟表現的「強勁」評語，恐怕對未來不是好消息。


順便附上美國中間家庭收入圖表（us median household income）。

（us median household income）

我曾經說過，美元推動的美國經濟繁榮，在２０００年後就見頂了。

我們看us median household income的圖表，長期以來一直沒有突破。

請問這近２０年來，物價又漲了多少？

沒有增加的收入對比顯著增長的物價大幅度敗退，這是法幣體系末期的現象。

所以我才鼓勵拿自己２０％－５０％的資本，儲蓄黃金和白銀。

詳細內容介紹，請瀏覽：

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如何投資房地產信託

《如何投資房地產信託（上）》

以目前的情況看，我不贊同投資房地產信託，除非你資金過多，需要分散。

对于房地产很多人都有一个误会，就是以为它能抗通胀，实际上房地产抗通胀的能力是有限的。

在超级利率周期的上半段，也就是利率呈现一浪比一浪底的时候，很多房屋贷款会被创造出来，大量货币流入房地产。因为房屋供应追不上流入房市的货币供应速度，所以造成货币对房屋贬值。在超级利率周期上半段，货币的滥发尚未印发严重经济危机，故房地产就能承受这温和通胀，造成房地产能抗通胀的假象。

但是超级利率周期下半段形式则会完全逆转。利率会呈现一浪比一浪高的走势，房产价值就会因为高利率而受压。加上高利率使得房屋销售量剧减，如此房地产如何能抗通胀呢？

有一点必须了解，房地产的涨势在超级利率周期上半段已经大部分实现预先透支了，所以当下半段来临时，房地产的价格或许会因为通胀过高而上升，但实际价值却是下跌的。

若要说房地产能抗通胀，充其量也只是在超级利率周期上半段才能说的过去，下半段则会要将房地产过去几十年预先透支的涨幅吐出来。

所以投资房地产的时机是非常重要的。

我們看看下面1976-2010年，馬來西亞銀行的BLR，雖然有起伏，但是長期趨勢中，我們可以看出它是重復一個「山型循環」。BLR最高去到12.27%，最低5.8%，平均是9.0%。现实中我们将BLR压在历史低位已经有16年了，已经累积了大量泡沫，你又如何能奢望利率永远保持低位呢？

实际上，大马利率已经很低了。若继续下调，那就意味着经济萧条发生，如此房地产哪有可能稳住价格呢？反之，利率若上调，房地产价格也会下跌，何况未来的通胀规模绝对不是小打小闹，而是严重通胀，这会造成更高的利率，对房价打击极大。大马房地产现在其实已经陷入进退不得的困境中了！





《如何投資房地產信託（中）》

但是很多人對經濟原理根本認識有限，也忽視了經濟是循環的。馬來西亞政府讓我們的利率長期16年維持這麼低的水平，這也是為何這16年來，我們物價上漲這麼快的原因。低利率必然使得貨幣氾濫，貨幣氾濫必然催生物價膨脹，物價膨脹必然推高利率，這是經濟原理，你可以拖延，但是不能改變。

哪些認為政府債務高，會儘量不升息的想法，完全不現實。政府是政府，市場是市場。中央銀行的確可以隨意制定利率，但是市場未必會聽他的話。試問通膨來到10%時，既使中央銀行規定利率是1%，但是市場誰會遵守？你用重刑執行，那市場資金供應就會全部消失了！

只要掌握整个规律，就会明白投资房地产最好的时机是高利率而不是低利率。高利率就是高通胀的时期，经济萧条和房屋需求低迷使得房屋价格更低。虽然利息成本较高，但是总成本却是低的。房地产是一投资就超过10年，乃至30年，所以我们不应该执着短期的低利率、低成本，眼光必须放远。因为高利率就意味未来有很大的下调空间，我们可以通过再融资而降低利息成本。同时利率的下调也促使房价上升，这是双种获利。

反之，目前的低利率营造了高房价，虽然短期利息成本低，当时相对高房价，则是很高，总成本也大的多。只是短视的人却只看见当前火热的高房价和低利息成本，忽视了经济规律，根本不知道物极必反，利率迟早上涨并会戳破房价泡沫的历史规律。

当超级利率周期下半段启动时，也就是『第一通胀浪』发动时，几十年被温和通胀推高的房价就会崩盘。而当『第一趋势通胀浪』结束，开始向『第二趋势通缩浪』转折时，高利率环境下造成房价下跌，这给了我们投资房地产的机会。

只是对于一般人，我是强烈反对冒险过度杠杆通过银行借贷来购买房屋的。我建议投资者可以购买房地产信托（REITs）。





《如何投資房地產信託（下）》

REITs的股价都会因为房地产的崩盘而十分孱弱。因为REITs包含的房地产都是比较有素质的，地点都不会太差。我们可以观察这些REITs那一家可以在『通胀』维持良好的出租率、管理和利润能力，当然也包括派息率必须维持相当高巴仙。

在REITs股价大跌，高通胀的因素下，这些REITs的周息率都会很高，超过10%也是有可能的。如此我们就可以趁低买进这些REITs吃利息。而随着『通缩浪』持续下去，这些REITs股价也会上涨，可以让投资者得到双重获利。

擅戰者，先立於不敗之地。只要掌握大格局，在房地产方面就能掌握先机，无往不利。
至于大马上市的REITs，那个可以在『通缩浪』考虑呢？


投资房地产信托要如何选择呢？

第一、租金收入必须和通胀率亦步亦趋，且稳定上升，不要投资租金停滞不前的房地产信托。

第二、不要投资依赖少数大租户的房地产信托，因为这会受制于租户，难于调升租金。

第三、选择租户多而分散的房地产信托，因为租户不集中，有利于调升租金。

第四、选择租给高质量租户的房地产信托。

第五、租户最好是零售商店，若是走高档路线的购物广场更理想。

第六、选择财务杠杆少的房地产信托，因为投资房地产信托目的是吃租金利息，不是投资成长股赚差价，所以不要混淆目的。

第七、选择派息率高的房地产信托。

第八、信托所拥有的房地产必须是高品质，而且地点优良的。


以同样的分析方法一样，你一样可以观察外国的房地产信托。

台灣會出現金融危機／經濟衰退？

根據《中時電子報》，台灣新北11區房價慘掉２位數。

新聞報導：

在近3年房市下修及建商讓利風潮下，新北11大區房價跌掉了2位數，板橋重摔18%最慘，其次是五股、土城、新莊等，顯見在降價案帶頭下，已對區域房價造成殺傷力，而房價逆漲的3區中，以林口受惠機捷通車飆漲近10%最兇悍。

住展雜誌統計新北市近1年各行政區新成屋房價表現，多數區域持續下探，新莊、中和、泰山等跌幅都超過5%以上；以近3年來觀察，11個區域都跌了2位數成為重災區，除了板橋回跌17.6%最重外，其次是五股16.3%，中和、土城、新莊、淡水全部跌逾13%。

住展企研室經理何世昌表示，近3年跌幅較大的區域，多數與讓利建案帶頭殺有關，以板橋為例，受到江翠北側重劃區新案殺到4字頭的衝擊，板橋新建案均價從3年前6字頭，今年5月跌至51萬元，1坪砍11萬，跌幅近18%。

土城在「大同莊園」開出讓利第1槍後，房價從4字頭掉到35萬，新莊的頭前、副都心及下新莊也都出現讓利案，短期房價應是回不去了。

至於，近3年新北房價表現獨強是林口上漲9.8%，主因是當地業者對機場捷運通車抱有很大期待，不過，何世昌指出，在機捷通車後已有利多出盡的現象，看屋的人多但成交有限，因此已開始有建案打出極低價廣告戶搶客。




在房屋買賣貨幣化（依賴銀行信貸制度化）的現在，幾乎沒有房價出現下跌通道中，經濟不衰退的。

尤其在沒有公屋，且房價泡沫化的情況，房價下跌幾乎都肯定會出現經濟衰退，甚至金融危機。

目前，台灣的：

House Price to Income Ratio:13.18倍
Gross Rental Yield (City Centre):1.46%
Gross Rental Yield (Outside of Centre): 1.77%

這些數據統計，顯示台灣房價泡沫化的嚴重性。

房租回報率，比台灣銀行定存利息１％，高不了多少。

【下圖是台灣房價指數】

因为印度是全世界最大的黄金消费国，也是全球最大的黄金进口国。

印度打算设立黄金现货交易所，这一目的是为了减少黄金的进口，让印度民间的黄金进行交易。

印度是打算用虛擬的數字代替黃金，希望印度的机构和家庭尽量不持有现货黄金，而是持有数字货币化的黄金。

個人認為，這措施對民間作用應該不大。

因為一般人怎麼會懂金融黄金现货交易？而且他們購買黃金的目的並不是為了投資／投機。

至於機構嘛？？？

如果這些機構本來沒有購買黃金的習慣，自然不會為此而特地去買，故自然無影響。

如果他們早就使用英美的黃金現貨交易，那就算改為用印度本身的黃金現貨交易，又有何區別呢？

這樣一樣不能達到減少黃金實物的進口。

可到底最後結果如何呢？

這需要觀察。

畢竟印度國情我不很清楚。

舊金山房價下跌是大風暴的前兆?

舊金山原本是近年來美國房價漲最兇的地方，如今竟不漲反跌！

這會否是大風暴的前兆呢？

這很難定論，需要觀察後續發展，這裡只是提個神而已。

新聞如下：

根據美國聯邦住房融資機構 (FHFA) 調查，舊金山今年第一季房價創 6 年來首見下滑，並淪為全美表現最差的房市。反映當地買家已感受到負擔不起房價的壓力，而縮手購買。

FHFA 周三 (24 日) 公布的數據顯示，包括舊金山及聖馬刁 (San Mateo) 郡的舊金山地區房價，今年第一季較去年同期下跌 2.5%，創 2011 年第四季以來首度跌價，並且在全美 100 大都會區中表現倒數第一。

不過根據《彭博社》引述房仲網站 Trulia 的數據報導，舊金山地區今年第一季平均房價仍高達 110 萬美元，在全美 100 大都會區中依舊最昂貴。拜近幾年美國科技業再度蓬勃發展之賜，舊金山房價繼 2015 年上半大漲 15%，在全美房市中漲幅高居第一；去年第一季房價又再漲 10%。如今市場顯然降溫。

FHFA 只統計以標準房貸 (conforming loan) 購買的房產價格，這類物件在舊金山灣區最高僅 636150 美元，遠低於市場行情均價的 100 多萬美元。Trulia 首席經濟學家 Ralph McLaughlin 指出，申請這類房貸的購屋者，正是過去 5、6 年在舊金山地區，面臨房屋庫存減少最多、且房價漲最兇的族群。

美國民間房市研究公司 CoreLogic 周三也公布上個月舊金山地區不限房貸類型的房產價格調查，結果亦顯示，該區 4 月份平均房價較去年同期下滑 4% 至 130 萬美元，成交量更大跌 12%。

大馬房地產還會低迷３－５年

大馬房地產還會低迷３－５年

2013年我根據所得資料，認為大馬房產泡沫出現即將見頂的信號。

根據這資料顯示，通常會在１－２年內實現。

所以我对房地产提出警告算起，劝人不要高价买，如果可以，就把原本打算买屋的钱，转为黄金储蓄起来。

對於那些想炒房的人，也苦口婆心勸告不要進場，否則未來會面臨房價貶值和利息成本上漲的雙重困境。

到底有多少人聽的進我不知道，不過罵我的人卻絕對不少。

果然，大馬房價指數和大馬房產股票指數在２０１４年中，就走向滑落，且勢態越發嚴重。

因為大馬房價不是像股票那樣共開交易，所以很多人無法切身感受這緩慢的下跌。

請問，你知道你自己房子的現在真實市價嗎？隔壁住宅區的你懂嗎？

顯然我們是無法實際感受的。

如果當初照我话说，结果如何呢？

金价一盎司从2013年，以　Ringgit　计算，涨了约40%，房价没有因为这两年ringgit贬值而受惠，反而下跌15-22%。

也就是说，黄金对屋子的购买力增加了40%，你等于打了40%折扣。

最低限度也打折了30%。

这时候，原本难以买下的房屋，是不是变得更轻松了呢？

未来几年，以黄金计价，房屋还会继续贬值下去。

不管有沒有ＱＥ，房價以　Ringgit　计算是漲是跌，未來大馬房價都會對黃金大幅度貶值。

大馬房地產的苦日子，還會持續３－５年。

巴菲特莫害年輕人變房奴

最近(3月6日)，股神巴菲特卻表示，年輕人應該考慮買房。盡管這樣壓力會大一些，但是長遠角度考慮，這是合理的投資選擇。

“對于絕大部分人來說，房屋都是一個非常有實際價值的資產。”

凡是個人因素的，就算你再說什麼胡言，再做什麼亂行，我都不理會。

但是，巴菲特這時候鼓吹年輕人買房屋，是禍害年輕人變成房奴，甚至有些人的生活會被房屋壓垮。

但是在美國房價再創新高，市場利率低無可低，未來必然漲，所以房地產存在很大風險的這種背景下，巴菲特竟然利用自己的身份來蠱惑年輕人買房，你是在害人啊！

我不敢說巴菲特這樣說，是不是因為有利益關係所在。

因為巴菲特有投資房地產相關業務。

但是以自己在1971年15萬美元的加州Laguna Beach的度假屋到最近以1100萬美元挂牌出售為例，實在是以偏蓋全。

不是人人都買的起Laguna Beach 度假屋的。

這話給我何不食肉糜的感覺。

我不喜歡巴菲特的原因，其實只有一個，我覺得他很偽善。

一張圖證明大馬房價會崩盤

FED從0%利息上調也花七年，而對於第２次加息，一樣拖拖拉拉。

下圖示FED這40年來最長的兩次加息間隔天數，目前僅次於1977年。

我們從此圖，可以看到所拖越久，代表經濟越困難。

石油勘测投资支出削减至1952年来最低。
這就是為何以後石油股會漲的原因。

《AIRASIA的股息真相》

以下摘自AIRASIA的Annual Report。

對比淨利，說AIRASIA幾乎沒有股息，是毫不誇張的。

特別有一點要明白，AIRASIA沒有淨現金流，所以不可能會派股息。

那問題來了。

竟然沒有淨現金流，這股息又是怎麼回事？

答案就是：【借】。

2004年　淨利 49,067     股息(0)

2005年　淨利 111,557    股息(0)

2006年　淨利 88,414     股息(0)

2007年　淨利 425,700    股息(0)

2008年　淨利 (496,563)  股息(0)

2009年　淨利 506,267    股息(0)

2010年　淨利 1,059,944  股息(0)

2011年　淨利 467,381    股息(76,965)

2012年　淨利 2,002,692  股息(138,957) 

2013年　淨利 806,529    股息(667,214)

2014年　淨利 82,836     股息(111,292)

2015年　淨利 541,280    股息(83,489) 

《全球货币系统十年贬值47% ，持有黄金是明智之举》

　　长期持有黄金，作为保护资产被货币贬值侵蚀的策略，是一个明智之举。

　　美国投资咨询公司Macro-Allocation创始人布Paul Brodsky日前在其公司网站发布文章称，从黄金价格表现看，全球货币系统在过去10年中已经贬值了47%。

　　他提到，为了足够以既定汇价购买黄金，各大央行印发更多基础货币，同时，这会提高以本国货币计价的整体商品价格，从而缩小偿债负担（而非牺牲偿债契约）。这意味着，贬值是摆脱债务的有效办法之一。从过去10年黄金价格表现看，这件事已经在发生了。

　　下图显示了金价在过去1年、5年、10年内以不同货币计价的表现。换言之，可以看到不同货币在过去数年的贬值幅度。


　　以印度为例，如果一个印度人把他所有的存款都换成黄金，那么在过去10年终，他的资产已经升值了370%。同样的，如果投资人持有黄金并做空卢布，那他的资产在过去10年的回报率就是370%。

　　参考各国占全球GDP比重来衡量其货币在全球货币系统中的权重，该文章称，全球货币系统过去10年里已经贬值46.88%。

　　过去十年中，美国资产的收益率曲线和金价走势呈高度正相关关系。但当全球主权债券利率都日趋负值领域，情况会怎么样？

　　
　　Brodsky认为，当全球央行的刺激政策无法带来通胀上涨的时候，这个正相关关系就会打破，全球货币体系将会崩溃。届时，全球央行就要想办法修复货币体系。

　　Brodsky认为，虽然货币/央行系统不至于重新回到全额准备金制度抑或固定汇率制。不过，未来各国货币将会出现对黄金的大幅贬值，到时候，全球央行合作将是不可避免的。

房產股票還有排跌

今天忽然想起我幾年前，曾經看空的一個『冷眼效應』的房產股票－－TAMBUN。

所以看了一下。

我記得以前我對TAMBUN的評價是：

【它是一個順著大馬房產泡沫而出現的投機股票，只是一家小公司，卻是房產股第２或第３貴的股票，僅次於ECOWLD。】

【TAMBUN應投機而生，價格因為投機而漲。當大馬房產泡沫見頂結束，它會跌的比其他房產股嚴重。】


還有說什麼？就不記得了！我也懶的找回舊文章看回自己寫什麼？

今天拿TAMBUN的股價對比KLSE Properties Index，結果是：

KLSE Properties Index從高點下跌24%；

TAMBUN暴跌46%。


TAMBUN果然跌的比其他房產股票嚴重。

不過，大馬房產泡沫破裂只是剛啟動，所以未來房產股票還有排跌。

為何我不投資房地產？

我不喜歡投資房地產的原因之一，就是在投資戰略上過度被動，而且涉及時間很長，環境隨時會改變，想脫手困難耗時。

我國著名的Sungei Wang，近年來不是很down嗎？當年人山人海旺盛的時候，誰會想到會變成門可羅雀？

就算是香港旺區的铜锣湾、尖沙咀、中环及旺角等在内的香港核心零售区的商铺租金，较2013年高峰时大跌近五成！

香港铜锣湾罗素街的部分铺位曾获封“全球最贵铺位”，随着香港奢饰品零售业进入寒冬，奢侈品牌高价抢铺情景不罗素街8号地下3-5号铺去年年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租，每月租金则由276万港元骤降至160万元港币，大跌42%。

无独有偶，就在同一条街，曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位，租金低了40%。

根据戴德梁行的统计数据显示，香港四大核心购物区，即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角，今年第一季度的商铺租金环比下跌5%-7%，相比2013年的高位则已暴泻34%-50%。

因為房地產沒有金融交易市場，所以局勢變壞的過程是溫水煮青蛙的緩慢式，且資訊多不流通，一般人根本很難預先發現。

更何況以我的性情，就算預先發現而成功賣給人，讓對方高價買進，加上銀行貸款利息，日後貶值時負擔更重，而讓他當幾十年的烏龜，我也過意不去。

所以，我不可能投資房地產，最多只是投資REITs。



一個媒體幾乎沒提的危機，這危機是國際貨幣體系崩潰時的最後一爆！

2张图告诉你下次危机在哪引爆


http://finance.sina.com.cn/money/forex/datafx/2016-04-11/doc-ifxrcizs7216493.shtml

iProperty：5大利好 產业市场下半年復甦（不可能）

房地產网站iProperty表示，市场料將在下半年起以缓慢的速度復甦，並预计可在明年开始大幅成长。

带动房市回温的原因，包括：
一、消费者的需求趋高；
二、国內生產总值（GDP）优于其他国家；
三、拥有年轻及成长中的人口；
四、房价对收入比率（Property Value to Income Ratio）较低；
五、令吉匯率愈见稳定。


屁股決定腦袋，iProperty此說絕對不可信。

iProperty說：大马的房价对收入比率仅有5.93倍，远低于邻国新加坡及印尼的24.21倍及29.37倍。

對比現在的房價，房价对收入比率不可能有5.93倍，大馬人收入哪有這麼高嗎？

而認為銀行會放寬贷款，iProperty的理由只是一廂情願，所以才說『贷款遭拒的问题有【望】降低』。

iProperty的專業性，實在令人質疑。

大馬房價會跌多少？

泡沫的價格特征，就是價格走勢脫離長期平均走勢（個股不受此規律）。

故，Malaysia House Price Index會在未來幾年暴跌至150，至少跌３０％。

但Malaysia House Price Index 統計取數可能有問題，實際市場會跌的更多。

也許全球貨幣通賬會扭曲Malaysia House Price Index，但房屋實際價值會跌到150以下。

今年6月，英国出口了32.4吨黄金，环比增长6.5%，同比增长116%，创下纪录。

英國有金礦嗎？

顯然沒有。

那英國出口的黃金那裡來？

如果我沒有記錯，SPDR GOLD ETF的黃金是存放在HSCB那？

所以，不要相信西方黃金的數量，實際上比數據公佈的還少。

過去，中央銀行傾銷白銀。可傾銷數量越來越少，２０１４年是『零』；

同樣，過去中央銀行也傾銷黃金，可２０１０年後就開始大量買進黃金。

這些超級大玩家，看到了我們一般基金經理和散戶看不到的未來呢？

就是這些超級大玩家看到美元走向崩盤......

KLCI 圖表還沒有出現反轉信號。
千萬不要貿然抄底進場，反之能離場就離場。

我曾經說過，股市，債券，房產處於百年來最貴，應該大量減持，轉為累積儲蓄百年最便宜的黃金白銀。

今天看到Deutsche Bank策略师Jim Reid等发布的最新《长期资产回报研究》报告，稱【全球股市、债市和楼市“相对于历史估值均处于估值峰值”】。

所說和我基本一致。

唯一不同的是，銀行會因為利益衝突，而不會教我們去賣掉股票，債券和房產，轉去買黃金白銀；但是我會！


德银：全球股债房均处于200年来“估值峰值”
http://finance.sina.com.cn/world/20150908/114023186287.shtml

為何我一直鼓勵想買房子的人，忍幾年，買黃金先。

因為以後用黃金買屋會更便宜很多...很多。

有１３０年的澳洲６大城市中間房價對比黃金的圖表，可以證明此規律。
全球各國，都不離此規律。

房產投資的真相

為何以長期來算，房產是個風險高，回報低，只是槓桿放大造成高回報的貨幣幻覺的投資？

不計算Cash全付的情況，一般人是向銀行貸款３０年，首付１０％來貸款的。

以RM100,000一間計算，如果利息是一般的7%，月供RM599，一年累積RM7,188。

在不考慮管理費、門牌稅、維修等各種雜費，你的總投資回報率必須高過7%，才能彌補利息，否則這房產只是讓你不斷賠錢。

一般上，租金回報最高的通常是公寓，實際上也很難肯定有7%回報。

如果你觀察馬來西亞上市的REITs，你會發現它們回報最高也不過7%左右。

你認為你持有的房產地點和品質會高過它們？管理比他們更專業？

房產泡沫，正常都不會出現。只有在不正常的超低利率時期，才會出現。

這也顯示運用槓桿炒房，從來不是長久的經營之道，因為利息會吃掉你的收益。

如我們這次泡沫時期，前3-5年利息一度去到4.7%的歷史低位。

4.7%計算，月供RM467，年供RM5,604，這意味你利息開支減少，提高了獲得盈利的機會。

而一般專業炒房的人，都是儘量通過二手市場，獲得低於市價的房子，並且非法對房屋升級，提高租金率。

假若你能以低於市價RM100,000獲得房屋，比如以RM75,000購得，１０％首付，利息是一般的7%，月利息開支RM449，年利息是RM5,388。

但是租金卻以RM100,000的房屋市價計算。

若以平均租金率5%-6%，大約年收入RM5,000-RM6,000，幾乎可以剛好支付利息開支。

如果對房屋進行升級，就能多收一些租金，也許就能獲得少許正面盈利。

但是，關鍵還是在於利息。

若以4.7%利息計算，月利息RM350，一年RM4,200。

這樣一來，房產馬上出現正面回報率。

綜合低於市價購得房產＋房產升級＋利息下調，正面租金回報出現了。

在房產熱潮下，信貸款松下，以抵押第一間買第二間，第三間買第四間，如此滾大。

如果你立足長遠，馬上就會發現問題。

因為這樣玩法，根本不能達到財務自由，Robert Kiyosaki根本是胡說八道。

因為你完全受制於銀行，不過是替銀行打工。

另外，這種炒房模式是建立在超低利率的基礎上。

你的房屋是建立在３０年信貸，而超低利率不可能持續３０年。

時空的變遷，３０年變化太大，缺乏流動性的房產是不能及時脫身的。

另外，你的房屋３０年後是貶值，而不是增值。

為何？

因為你自己都不會買房齡超過３０年的房子，你又怎麼能指望別人買你的３０年房齡的屋子呢？

所以還有一項隱形開支，就是折舊。

綜合上述，最後你就算３０年太平無事，擁有的也只剩下大幅度貶值的泥磚罷了！

我比較孤陋寡聞，我從沒聽過有人致富是從炒房地產開始的，有的不過是在幾年榮景曇花一現。

賣房屋致富的，貸款人買屋的，我就聽過一大堆。

馬來西亞房價會跌多少？

馬來西亞房價會跌多少（１）？

要計算合理房價，需要觀察長期的房價收入比和房價租金比。

因為缺乏馬來西亞房產相關數據，所以用國際標準房價收入比４－６倍的話，馬來西亞城市中心是２２.７７倍，全國平均１０.７０倍，明顯過高。

房價租金來算，吉隆坡的Condominiums租金回報是3.53%－4.44%，明顯過低。

你認為這不正常的高房價收入比和房價租金比，一旦回歸本來價值，房價會跌多少？

從圖表已經顯示，大馬房價已經啟動了下跌走勢了！

馬來西亞房價會跌多少（２）？

若用長期平均價格走勢來算，大馬房價在２００９年才開始脫離平均走勢而出現不正常飆漲，若回歸長期平均走勢，Malaysia House Index會跌到月１５０，跌幅３０％。

一般情況下，房地產價格正常漲幅低於ＧＤＰ。

所以根據２０００－２０１５年大馬ＧＤＰ調整計算，Malaysia House Index也的確屬於１５０左右。

不過，這是在沒有擴大貨幣供給大ＱＥ的前提下，只論價格，不是價值。

未來趨勢是房屋價格（或價值）下跌超過３０％，利息上漲超過歷史平均值８％，你認為投資房產，危險性如何呢？

提醒一點，３０％只是靜態分析。

實際上跌幅可能會超過４０％－５０％。

因為泡沫崩潰都不會只是跌回合理價，而是跌破合理價。

加上經濟蕭條，所以跌幅會更大更多！ 

黃金地房產一樣下跌

有些人認為黃金地方的房產最保值。

那麼請問，楊忠禮機構如何在９７亞洲金融風暴低價買到Bukit Bintang黃金地的？


就算台北的黃金地區蛋黃區，一般人多半認知蛋黃區的不動產最保值，不過，據住展雜誌統計北台灣新成屋、預售屋第2季房價，統計結果讓人跌破眼鏡，首善之都台北市房價不僅持續下跌，且「蛋黃中的蛋黃」大安、信義區跌勢甚至有擴大跡象。

住展調查，台北市第2季房價下跌1.1萬/坪來到90.1萬/坪，已是連續3季下挫，季跌幅約1.2%、年跌約1%；

新北市第2季房價降至42.3 萬/坪，略減0.6萬/坪，中止連2季上漲，季跌幅約1.4%、年跌幅約0.7%；

而桃園第2季房價則跌掉0.6萬/坪，連續3度向下修正，季跌幅擴大至 2.4%、年減幅約4%。

這樣的發展完全顛覆過去「蛋黃區房價較保值」的既定印象。



房價會不會跌，不取決於它在哪個地點，而是它和歷史平均走勢差距多少？

只要差距過大過高，跌你５０％只是【濕濕水】。

市場對房地產的衰退都是後知後覺

根據《東方日報》訊息，馬來西亞政府近年推行的各項打房措施，雖然有效遏制炒樓現象，然而卻讓原本看準外國投資者的公寓發展項目，面臨供過於求的現象，導致公寓價格下調15％至20％。

除了政府實施的緊縮政策外，公寓的興建數量不斷攀高，也是導致房屋市場放緩的因素。

經濟學家白文春指出，政府的打房政策已開始奏效，縱觀房產價格在2013年時上漲了12％。但在2014年已開始放緩並下降了7％，今年下半年房產價格也開始持續放緩，情況可能會延續到2016年。

為何房產價格其實從2014年已經下跌了，還是有些人沒有醒悟未來風險？

因為是溫水煮青蛙故。

房地產的崩潰，從來都是開始不引人注意，知道引發經濟大衰退，甚至金融危機時，人們才會發現。

馬來西亞柔南公寓供過於求 價格可能下調20%

http://www.orientaldaily.com.my/nation/gn201442026

炒房都是害人害己

炒房都是害人害己的，尤其是超低利率的這幾年更是如此。

因為炒房利潤再怎麼高，你都要面對龐大的房債，非３０年不能還清。

但是，想要３０年大環境不會改變，根本就是妄想。

何況超低利率之後就是利率飆漲，房價下跌的必然循環，不可改變。

而且你會發現原來眼前的利潤，其實是透支自己未來幾十年的收入，因為高債務也限制你未來可發展的空間，也使你失去靈活性。

最後回首仔細計算，會發現自己根本不能分散風險，資金幾乎都現在受銀行集團控制的房地產上，如此的財務自由，根本就是假的。

換另外一個角度說，就算你能預先警覺未來會出現房地產風暴，你能夠預先脫售房子來逃過一劫，也是害人的卑劣行徑。

因為別人和你買房屋都是要向銀行借貸的，你明知這時候賣給對方，也知道對方的名字，也知道會害他幾十年，你還賣給他，這不是利用對方的無知來害人牟利嗎？

所以，炒房都是害人害己的，應該制定法律杜絕任何炒房的空間。

陷阱處處，美國炒房難賺錢

老實說，我對Robert Kiyosaki的房產投資概念是有懷疑的。據我所知的宣稱所擁有的房子數量，是沒有證明其存在的。

陷阱處處，美國炒房難賺錢

http://ckfstock.blogspot.com/2014/10/blog-post_64.html


作者：凱爾金（Cay Adkins）


最近幾年，到美國買房的中國人越來越多，美國房地產經紀人協會公佈的最新數據顯示，在美國買房的海外買家每花掉的100萬美元中就有24萬來自中國人，占外國客戶群體的首位，中國人去年一年在美國的置業消費總額已達220億美元，比前一年飆升了72%。
與此同時，在美國購房的中國人群體構成也在悄悄地發生著改變──由富人階層向中產階級蔓延，由閒置資金到變賣國內房產轉向美國置業，而購置房產的地盤也從過去華人較多的熱門大城市逐漸向郊區、內地甚至邊遠地區滲透、擴大。
這麼多的中國人紛紛到美國炒房，究竟有多大的賺錢空間呢？我之所以用了「炒房」這個詞，是因為在海外置業的中國人群體中，真正在海外生活的人很少，主要都是投資客，既然是投資就要考慮回報，短期內高回報率的投資才算是好的投資，可惜的是，美國房地產卻完全不屬於這個範疇。
首先，美國房地產的升值空間很小。美國的房地產市場已有130多年的商業化歷史，不僅成熟穩定，而且法律齊全複雜，要想能像近些年中國房地產市場那樣的持續盈利幾乎是不可能的，按美國地產經紀人協會的統計數據，這一百多年來美國房地產市場的年均漲幅大概在3%左右，和美國的年均通貨膨脹率持平，也就是說，除去通脹因素後美國房價幾乎沒有漲幅。
其次，也是最重要的，美國房地產的持有成本非常高，這主要表現在以下方面。


1. 房產稅
美國的房地產每年都要交付不菲的房產稅。房地產的稅率由當地政府決定，不僅各州之間會有不同，就是同一州內不同的郡市之間也可能不同，一般來說地段越好房地產稅率越高，相當房價總值的1%至6%不等，全國平均的房地產稅率約2%左右。
若以中國人去年在美國置業總額220億美元的數字來計算，這些人此後每年要給美國政府繳納的房產稅將高達4.4億美元，這個數字之高足夠驚人。不過這還沒完，當地政府每隔幾年還會來給房屋重新估價，然後根據新的估價來徵收房產稅，也就是說房產增值地產稅徵收的基數隨之增加。


2. 管理費
美國的房地產出租歷史悠久，是一個法律複雜且非常規範的商業領域，因此其投資和經營必須有專業經紀人的參與才行，陪潛在租戶看房子、簽約、收租金、安排修繕、更換租戶時清理房子、甚至簡單到幫鎖在門外的租戶打開房門等這些簡單事情等，在美國物業管理公司的收費不菲，至少要是租金總數的10%。


3. 房屋保險
美國是一個多自然災害的國家，房子必須買保險，否則天災人禍發生時，所有的財產便會化為烏有，若是風吹倒了樹砸在房子上需要保險來修繕，有人在你家地盤受傷了也可能索賠等。房屋的保險各地不同，颶風較多的休斯頓年保險約是房價的0.7%，火災較多的加州保險費更高，而中國投資者的房子多不是自家住的，而是商業出租，房子保險費用更高，你若不按商業出租買保險的話，一旦房子出租時出問題保險公司是不會理賠的。


4. 房屋修繕和維護
美國養房子最貴，這和中國的國情完全不同，因為美國的人工相當昂貴。先說美國獨立房的外部，約20年需要翻新房頂，每年都要檢查房頂以防患未然，否則房子漏水修理更貴；木頭外牆的10-15年左右需要漆一次，塑膠外牆30年壽命需要翻新，房子每年要高壓水清洗；房子的引水管道要經常清理否則水會滲進房子裡等，獨立房的院子要剪草，花園游泳池等要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑等。再說房子內部，自己住比較愛惜的話約每10年都要徹底粉刷一次，若是租給別人住基本上每換一次租戶就要粉刷一次，還有數不完的其他要修理的可能性等。


5. 物業費
美國很多地區的是有物業費的，比如我家是門衛小區，物業價格居美國平均水平，每年物業費較低是600美元，而加州高檔小區的物業費每個月可能就會要這麼多，若是聯棟房、公寓房的話，公共區域要靠物業費維修保持，每個月一、兩百美元是最基本的。


6. 房屋空置及賴租成本
美國租房是有空置期的，在美國租約一般一簽一年，一年後租客續簽還好，不續約的話需要花時間整修清理出來，再簽上新租客，運氣好的話很快就能簽上下一個，運氣不好會等很久。
另外美國還有賴租房客的成本，美國租房一般都要查租客的信用記錄，但還是不可避免要碰上賴租的，這時只有花錢走法律程序才能把房客「請出去」，這需要時間，有時甚至拖到輸掉半年的租金，如果再遇到臨走把房子破壞個爛七八糟的地痞的話，租房整年的利潤都可能打水漂。


7. 個人收入稅
按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地產的收入，不受中美兩國合約（treaty）豁免，需要交聯邦稅，有的州還要徵收州稅。若房地產是唯一的投資而不掛靠其他的商業投資時，全部租金（而不是淨收入）都要交稅，由房屋的管理公司直接扣除後上交國稅局。當然投資者也可以請律師或公共會計師來選擇稅收優惠的商業投資模式，但國際投資專業律師一般都比較昂貴，「不交錢給山姆大叔，就得交給律師」這句美國俚語的意思就在這裡。


8. 其他費用
持有美國房產一定要保證投資合法、各種報稅等齊全，律師和公共會計師等的費用不可忽略，除此之外的林林總總還不少舉。
很顯然，如果通脹因素已減少美國地產增值百分比的話，再減去上述各類維護和持有的成本，在美國投資地產要贏利幾乎是不可能的。不過這還沒完，你要交易房產的話還會產生更多的費用。在美國購買房產的時候，買主需要支付房產戶主易手的交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，取決各地規定的不同這些費用的總和可能會佔到總房價的3%至5%不等。
在美國銷售房產的時候又要支付一大筆錢，房產經紀人的佣金占房價的6%，房屋增值了還要交增值稅，還有過戶稅和其他的手續費不等，所有加在一起的總數弄不好就會達到房價的10%，因此一般來說，在美國持有房屋10年以下出手基本上是很難賺到多少錢的。


遺產稅達高50%
如果把房地產留給子孫繼承呢？很多中國人沒有意識到在美國還有繼承稅，而這個稅對非美國公民來說非常高。對美國公民來說，繼承遺產時500萬美元以內是免稅的；而非美國公民要繼承在美國的遺產時，合法常住美國（一年3/4的時間）的人25萬美元以內的遺產免稅，對不常住美國的卻只有6萬美元，一套房產隨便都在30多萬美元左右，除去免稅的部分剩下的要交遺產稅，稅率幾乎達50%。雖然在買房後做個財產計劃（Estate Planning）的話可以省下一些遺產稅，但卻不可能徹底繞過它，除非繼承者在繼承之前及時變成美國公民。


法拍房陷阱多
有些還會問：我在美國是抄底買的法拍房（foreclosure），成本很低難道還不賺錢嗎？殊不知買法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成為法拍房，是因為前房主付不起月供銀行沒收後拍賣的房產，若是出租可以支付月供的話，原房主就不會落到法拍的地步了，就是美國地產經濟機構也會先低價買到手或拍走，怎麼也輪不到外國投資商抄底。多數法拍的房子都比較舊，質量較差，地段也不好，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，投資買主常被迫重新翻修，花的錢和買套好房子的錢就差不多了。
另外，用中國炒房的思維慣性來「抄底」美國法拍房還有一個致命的陷阱，就是你只能看到紙面上的信息，不能仔細看房和檢房，而僅憑紙面信息買法拍房的人只靠運氣了，連來自邁斯林移民投資公司的經理都承認，目前在美國抄底炒樓的中國人有七成虧了。
在資本市場比較成熟的美國，房地產從來都不是一個特別受歡迎的投資方式，它雖然比較保險，卻從來不是一個短期能回報的領域，實際上本土美國人中只有非常少的會選擇房產投資，更多的人青睞的是指數基金或債券。在美國做地產投資的人多數利用的是給美國公民的低息貸款、稅收優惠政策等來做長線規模投資，同時用地產的消費來抵消其他領域投資的收入，而這些優惠對拿現金來美國炒房的中國人都享受不到，等於光為活躍美國房地產市場和增加稅收做貢獻了。
對蜂擁而至的中國炒房者來說，日本人的例子尤其值得借鑒，上個世紀80年代日本人在美國房地產市場的投資曾一度震驚世界，買入過諸多象徵美國的標誌性房產建築，三菱地產購入洛克菲勒中心就是其中之一。但當年日本在美國購入的房產幾乎都有沒能長期持有，多數參與炒美國房地產的日本企業和個人很快遭到了沉重的打擊，1996年三菱地產宣佈洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格加上8億美元的債務重新賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人，這個歷史教訓是非常深刻的。