上一次出現這評語，是１２年前，就是２００６年。
美國房地產泡沫，就是在２００６年四月開始下跌，２００７年８月引發恐慌，２００７年１０月恐慌不可遏制，爆發席捲全球的金融海嘯。
我這裡不是說未來一定是金融海嘯。
但是經濟週期就是如此，當表現「強勁」，之後就是下跌，問題只是何時而已？
今天，我就看回美國房地產作為討論課題。
我們先看美國新屋銷售（new-home-sales）
圖表顯示，自２０１７年末，銷量就下滑，不過尚未成為趨勢，所以目前還不能代表什麼。
我們再看美國成屋銷售（existing-home-sales）
和新屋銷售比起來，成屋銷售更能預測未來。
從圖表顯示，成屋銷售停滯並緩慢下跌，時間已經一年多了。
我們再看美國成屋銷售年增率，連續幾個月出現負增長。
雖然這現象在２０１４年也出現過，但至少當時再繼續擴大ＱＥ，現在卻是信貸萎縮，故未來情況似乎不妙。
（美國成屋銷售年增率）
我們順便看美國另外一個依靠信貸購買的產品－－汽車的銷量。
圖表顯示汽車銷量停滯了兩年多，而且最近出現明顯下滑。
我們再看房屋價格。
下面是美國的case shiller home price index
從圖表看，房價已經超過２００６年前的泡沫價格了！
（united-states-case-shiller-home-price-index）
從價格變化來看，case shiller home price index似乎主要是以成屋價格來計算。
如果是新建屋的價格，比２００６年高３７.３％，反而成屋只是１４.６％。
房屋構成難以承擔的泡沫價格，前提是對比家庭收入，房價顯得非常高。
２００５年１２月是５.１１倍，現在是４.５３倍。
上一次４.５３倍時是２００４年七月，利率１.２６，正是美國從１％利率開始提升到５.２５％的初期階段。
（Home Price to Income Ratio）
但是，家庭的貸款不是只有房貸，所以需要觀察其他貸款一起來看。
下圖是美國家庭的各種貸款，美国居民部门负债已經超越08年次贷危机水平，其中學貸和汽車貸款增長特別明顯。
（美国居民部门负债超越08年次贷危机水平）
但有一點需要注意，現在美國聯邦利率還只是不超過２％，一切利率還是低於歷史平均水平。
低於歷史平均水平，債務和收入比就差這麼大，如果利率回到正常水平，美國經濟能承受嗎？
FED對美國經濟表現的「強勁」評語，恐怕對未來不是好消息。
順便附上美國中間家庭收入圖表（us median household income）。
（us median household income）
我們看us median household income的圖表，長期以來一直沒有突破。
請問這近２０年來，物價又漲了多少？
沒有增加的收入對比顯著增長的物價大幅度敗退，這是法幣體系末期的現象。
所以我才鼓勵拿自己２０％－５０％的資本，儲蓄黃金和白銀。
2 則留言:
阿弟，请问如果想要买黄金，应该通过哪一个平台买比较好？
大馬買黃金，優先考慮在MAYBANK總行或特定分行買KIJANG EMAS
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