陷阱處處，美國炒房難賺錢
http://ckfstock.blogspot.com/2014/10/blog-post_64.html作者：凱爾金（Cay Adkins）
最近幾年，到美國買房的中國人越來越多，美國房地產經紀人協會公佈的最新數據顯示，在美國買房的海外買家每花掉的100萬美元中就有24萬來自中國人，占外國客戶群體的首位，中國人去年一年在美國的置業消費總額已達220億美元，比前一年飆升了72%。
與此同時，在美國購房的中國人群體構成也在悄悄地發生著改變──由富人階層向中產階級蔓延，由閒置資金到變賣國內房產轉向美國置業，而購置房產的地盤也從過去華人較多的熱門大城市逐漸向郊區、內地甚至邊遠地區滲透、擴大。
這麼多的中國人紛紛到美國炒房，究竟有多大的賺錢空間呢？我之所以用了「炒房」這個詞，是因為在海外置業的中國人群體中，真正在海外生活的人很少，主要都是投資客，既然是投資就要考慮回報，短期內高回報率的投資才算是好的投資，可惜的是，美國房地產卻完全不屬於這個範疇。
首先，美國房地產的升值空間很小。美國的房地產市場已有130多年的商業化歷史，不僅成熟穩定，而且法律齊全複雜，要想能像近些年中國房地產市場那樣的持續盈利幾乎是不可能的，按美國地產經紀人協會的統計數據，這一百多年來美國房地產市場的年均漲幅大概在3%左右，和美國的年均通貨膨脹率持平，也就是說，除去通脹因素後美國房價幾乎沒有漲幅。
其次，也是最重要的，美國房地產的持有成本非常高，這主要表現在以下方面。
1. 房產稅
美國的房地產每年都要交付不菲的房產稅。房地產的稅率由當地政府決定，不僅各州之間會有不同，就是同一州內不同的郡市之間也可能不同，一般來說地段越好房地產稅率越高，相當房價總值的1%至6%不等，全國平均的房地產稅率約2%左右。
若以中國人去年在美國置業總額220億美元的數字來計算，這些人此後每年要給美國政府繳納的房產稅將高達4.4億美元，這個數字之高足夠驚人。不過這還沒完，當地政府每隔幾年還會來給房屋重新估價，然後根據新的估價來徵收房產稅，也就是說房產增值地產稅徵收的基數隨之增加。
2. 管理費
美國的房地產出租歷史悠久，是一個法律複雜且非常規範的商業領域，因此其投資和經營必須有專業經紀人的參與才行，陪潛在租戶看房子、簽約、收租金、安排修繕、更換租戶時清理房子、甚至簡單到幫鎖在門外的租戶打開房門等這些簡單事情等，在美國物業管理公司的收費不菲，至少要是租金總數的10%。
3. 房屋保險
美國是一個多自然災害的國家，房子必須買保險，否則天災人禍發生時，所有的財產便會化為烏有，若是風吹倒了樹砸在房子上需要保險來修繕，有人在你家地盤受傷了也可能索賠等。房屋的保險各地不同，颶風較多的休斯頓年保險約是房價的0.7%，火災較多的加州保險費更高，而中國投資者的房子多不是自家住的，而是商業出租，房子保險費用更高，你若不按商業出租買保險的話，一旦房子出租時出問題保險公司是不會理賠的。
4. 房屋修繕和維護
美國養房子最貴，這和中國的國情完全不同，因為美國的人工相當昂貴。先說美國獨立房的外部，約20年需要翻新房頂，每年都要檢查房頂以防患未然，否則房子漏水修理更貴；木頭外牆的10-15年左右需要漆一次，塑膠外牆30年壽命需要翻新，房子每年要高壓水清洗；房子的引水管道要經常清理否則水會滲進房子裡等，獨立房的院子要剪草，花園游泳池等要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑等。再說房子內部，自己住比較愛惜的話約每10年都要徹底粉刷一次，若是租給別人住基本上每換一次租戶就要粉刷一次，還有數不完的其他要修理的可能性等。
5. 物業費
美國很多地區的是有物業費的，比如我家是門衛小區，物業價格居美國平均水平，每年物業費較低是600美元，而加州高檔小區的物業費每個月可能就會要這麼多，若是聯棟房、公寓房的話，公共區域要靠物業費維修保持，每個月一、兩百美元是最基本的。
6. 房屋空置及賴租成本
美國租房是有空置期的，在美國租約一般一簽一年，一年後租客續簽還好，不續約的話需要花時間整修清理出來，再簽上新租客，運氣好的話很快就能簽上下一個，運氣不好會等很久。
另外美國還有賴租房客的成本，美國租房一般都要查租客的信用記錄，但還是不可避免要碰上賴租的，這時只有花錢走法律程序才能把房客「請出去」，這需要時間，有時甚至拖到輸掉半年的租金，如果再遇到臨走把房子破壞個爛七八糟的地痞的話，租房整年的利潤都可能打水漂。
7. 個人收入稅
按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地產的收入，不受中美兩國合約（treaty）豁免，需要交聯邦稅，有的州還要徵收州稅。若房地產是唯一的投資而不掛靠其他的商業投資時，全部租金（而不是淨收入）都要交稅，由房屋的管理公司直接扣除後上交國稅局。當然投資者也可以請律師或公共會計師來選擇稅收優惠的商業投資模式，但國際投資專業律師一般都比較昂貴，「不交錢給山姆大叔，就得交給律師」這句美國俚語的意思就在這裡。
8. 其他費用
持有美國房產一定要保證投資合法、各種報稅等齊全，律師和公共會計師等的費用不可忽略，除此之外的林林總總還不少舉。
很顯然，如果通脹因素已減少美國地產增值百分比的話，再減去上述各類維護和持有的成本，在美國投資地產要贏利幾乎是不可能的。不過這還沒完，你要交易房產的話還會產生更多的費用。在美國購買房產的時候，買主需要支付房產戶主易手的交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，取決各地規定的不同這些費用的總和可能會佔到總房價的3%至5%不等。
在美國銷售房產的時候又要支付一大筆錢，房產經紀人的佣金占房價的6%，房屋增值了還要交增值稅，還有過戶稅和其他的手續費不等，所有加在一起的總數弄不好就會達到房價的10%，因此一般來說，在美國持有房屋10年以下出手基本上是很難賺到多少錢的。
遺產稅達高50%
如果把房地產留給子孫繼承呢？很多中國人沒有意識到在美國還有繼承稅，而這個稅對非美國公民來說非常高。對美國公民來說，繼承遺產時500萬美元以內是免稅的；而非美國公民要繼承在美國的遺產時，合法常住美國（一年3/4的時間）的人25萬美元以內的遺產免稅，對不常住美國的卻只有6萬美元，一套房產隨便都在30多萬美元左右，除去免稅的部分剩下的要交遺產稅，稅率幾乎達50%。雖然在買房後做個財產計劃（Estate Planning）的話可以省下一些遺產稅，但卻不可能徹底繞過它，除非繼承者在繼承之前及時變成美國公民。
法拍房陷阱多
有些還會問：我在美國是抄底買的法拍房（foreclosure），成本很低難道還不賺錢嗎？殊不知買法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成為法拍房，是因為前房主付不起月供銀行沒收後拍賣的房產，若是出租可以支付月供的話，原房主就不會落到法拍的地步了，就是美國地產經濟機構也會先低價買到手或拍走，怎麼也輪不到外國投資商抄底。多數法拍的房子都比較舊，質量較差，地段也不好，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，投資買主常被迫重新翻修，花的錢和買套好房子的錢就差不多了。
另外，用中國炒房的思維慣性來「抄底」美國法拍房還有一個致命的陷阱，就是你只能看到紙面上的信息，不能仔細看房和檢房，而僅憑紙面信息買法拍房的人只靠運氣了，連來自邁斯林移民投資公司的經理都承認，目前在美國抄底炒樓的中國人有七成虧了。
在資本市場比較成熟的美國，房地產從來都不是一個特別受歡迎的投資方式，它雖然比較保險，卻從來不是一個短期能回報的領域，實際上本土美國人中只有非常少的會選擇房產投資，更多的人青睞的是指數基金或債券。在美國做地產投資的人多數利用的是給美國公民的低息貸款、稅收優惠政策等來做長線規模投資，同時用地產的消費來抵消其他領域投資的收入，而這些優惠對拿現金來美國炒房的中國人都享受不到，等於光為活躍美國房地產市場和增加稅收做貢獻了。
對蜂擁而至的中國炒房者來說，日本人的例子尤其值得借鑒，上個世紀80年代日本人在美國房地產市場的投資曾一度震驚世界，買入過諸多象徵美國的標誌性房產建築，三菱地產購入洛克菲勒中心就是其中之一。但當年日本在美國購入的房產幾乎都有沒能長期持有，多數參與炒美國房地產的日本企業和個人很快遭到了沉重的打擊，1996年三菱地產宣佈洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格加上8億美元的債務重新賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人，這個歷史教訓是非常深刻的。
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