如何投資房地產信託

《如何投資房地產信託（上）》

以目前的情況看，我不贊同投資房地產信託，除非你資金過多，需要分散。

对于房地产很多人都有一个误会，就是以为它能抗通胀，实际上房地产抗通胀的能力是有限的。

在超级利率周期的上半段，也就是利率呈现一浪比一浪底的时候，很多房屋贷款会被创造出来，大量货币流入房地产。因为房屋供应追不上流入房市的货币供应速度，所以造成货币对房屋贬值。在超级利率周期上半段，货币的滥发尚未印发严重经济危机，故房地产就能承受这温和通胀，造成房地产能抗通胀的假象。

但是超级利率周期下半段形式则会完全逆转。利率会呈现一浪比一浪高的走势，房产价值就会因为高利率而受压。加上高利率使得房屋销售量剧减，如此房地产如何能抗通胀呢？

有一点必须了解，房地产的涨势在超级利率周期上半段已经大部分实现预先透支了，所以当下半段来临时，房地产的价格或许会因为通胀过高而上升，但实际价值却是下跌的。

若要说房地产能抗通胀，充其量也只是在超级利率周期上半段才能说的过去，下半段则会要将房地产过去几十年预先透支的涨幅吐出来。

所以投资房地产的时机是非常重要的。

我們看看下面1976-2010年，馬來西亞銀行的BLR，雖然有起伏，但是長期趨勢中，我們可以看出它是重復一個「山型循環」。BLR最高去到12.27%，最低5.8%，平均是9.0%。现实中我们将BLR压在历史低位已经有16年了，已经累积了大量泡沫，你又如何能奢望利率永远保持低位呢？

实际上，大马利率已经很低了。若继续下调，那就意味着经济萧条发生，如此房地产哪有可能稳住价格呢？反之，利率若上调，房地产价格也会下跌，何况未来的通胀规模绝对不是小打小闹，而是严重通胀，这会造成更高的利率，对房价打击极大。大马房地产现在其实已经陷入进退不得的困境中了！





《如何投資房地產信託（中）》

但是很多人對經濟原理根本認識有限，也忽視了經濟是循環的。馬來西亞政府讓我們的利率長期16年維持這麼低的水平，這也是為何這16年來，我們物價上漲這麼快的原因。低利率必然使得貨幣氾濫，貨幣氾濫必然催生物價膨脹，物價膨脹必然推高利率，這是經濟原理，你可以拖延，但是不能改變。

哪些認為政府債務高，會儘量不升息的想法，完全不現實。政府是政府，市場是市場。中央銀行的確可以隨意制定利率，但是市場未必會聽他的話。試問通膨來到10%時，既使中央銀行規定利率是1%，但是市場誰會遵守？你用重刑執行，那市場資金供應就會全部消失了！

只要掌握整个规律，就会明白投资房地产最好的时机是高利率而不是低利率。高利率就是高通胀的时期，经济萧条和房屋需求低迷使得房屋价格更低。虽然利息成本较高，但是总成本却是低的。房地产是一投资就超过10年，乃至30年，所以我们不应该执着短期的低利率、低成本，眼光必须放远。因为高利率就意味未来有很大的下调空间，我们可以通过再融资而降低利息成本。同时利率的下调也促使房价上升，这是双种获利。

反之，目前的低利率营造了高房价，虽然短期利息成本低，当时相对高房价，则是很高，总成本也大的多。只是短视的人却只看见当前火热的高房价和低利息成本，忽视了经济规律，根本不知道物极必反，利率迟早上涨并会戳破房价泡沫的历史规律。

当超级利率周期下半段启动时，也就是『第一通胀浪』发动时，几十年被温和通胀推高的房价就会崩盘。而当『第一趋势通胀浪』结束，开始向『第二趋势通缩浪』转折时，高利率环境下造成房价下跌，这给了我们投资房地产的机会。

只是对于一般人，我是强烈反对冒险过度杠杆通过银行借贷来购买房屋的。我建议投资者可以购买房地产信托（REITs）。





《如何投資房地產信託（下）》

REITs的股价都会因为房地产的崩盘而十分孱弱。因为REITs包含的房地产都是比较有素质的，地点都不会太差。我们可以观察这些REITs那一家可以在『通胀』维持良好的出租率、管理和利润能力，当然也包括派息率必须维持相当高巴仙。

在REITs股价大跌，高通胀的因素下，这些REITs的周息率都会很高，超过10%也是有可能的。如此我们就可以趁低买进这些REITs吃利息。而随着『通缩浪』持续下去，这些REITs股价也会上涨，可以让投资者得到双重获利。

擅戰者，先立於不敗之地。只要掌握大格局，在房地产方面就能掌握先机，无往不利。
至于大马上市的REITs，那个可以在『通缩浪』考虑呢？


投资房地产信托要如何选择呢？

第一、租金收入必须和通胀率亦步亦趋，且稳定上升，不要投资租金停滞不前的房地产信托。

第二、不要投资依赖少数大租户的房地产信托，因为这会受制于租户，难于调升租金。

第三、选择租户多而分散的房地产信托，因为租户不集中，有利于调升租金。

第四、选择租给高质量租户的房地产信托。

第五、租户最好是零售商店，若是走高档路线的购物广场更理想。

第六、选择财务杠杆少的房地产信托，因为投资房地产信托目的是吃租金利息，不是投资成长股赚差价，所以不要混淆目的。

第七、选择派息率高的房地产信托。

第八、信托所拥有的房地产必须是高品质，而且地点优良的。


以同样的分析方法一样，你一样可以观察外国的房地产信托。