如果100,000萬買一間屋。
首付10,000萬,貸款90,000萬,30年。
根據現在馬來西亞的房貸利率BLR-2.XX%,大約4.4%利息。(不考慮以後利息上升)
每年大約要支付5,412元。連續5年總共給了10,824
而房價如果繼續上漲的話,正常情況是漲多少?
從過去數十年來看,和GDP差不多,所以大馬房價以後就算會漲,也最多不過5%。
你不要把這幾年的房價大漲當正常漲幅,這實際是崩潰前的瘋狂。
以5%計算,100,000萬的房價5年後約是120,762。
假如你賣掉的話,就是:
房價120,762
-(90,000貸款+10,824五年利息+其他銀行費用+律師費+5年管理,門牌稅等等。)=淨回報
準確數目我不知道,但是你真的有賺嗎?
這就是買屋根本沒有什麼資本利得的真相。
重復多一次,不要把近期的房價大漲當正常。
如果你出租出去又如何?
大馬平均公寓租金年回報5.4%,我給你高一些,7%吧!
在利息維持4.4%的低水平下,不計算管理費,門牌稅,維修和裝修費用,你7%租金-4.4%利息,淨賺2.6%,一年大約2,600。
5年後,你的情況是:
房價120,762
+五年淨租金13,000-(90,000貸款)=43,762
還要扣除其他銀行費用+律師費+5年管理,門牌稅等等。)
正確要扣除多少,我不清楚,不過相信5,000是最少的。如此:
43,762-5,000=38,762(五年總回報)
你以38,762對比你投入的初始總成本100,000(90,000貸款+10,000首付)。
你的五年回報率才38.7%。大約一年6%而已。
當然,你可以說,我的本金才10,000啊!所以我回報率是387.6%!
你當然可以這樣算,不過是自欺欺人。
就老實說,房地產回報率根本不高。但是,因為它有槓桿放大的效果,所以的確可以讓小本金在比較短的時間內擴大幾倍。
但是,這世界那有這麼便宜的事情。
其中涉及的變數很多,例如有價無市,出租問題,利率問題,管理問題,現金流問題,債務問題,經濟問題,週邊環境變遷問題等等,完全無法控制。
尤其在現在利息低無可低的時候去投資房地產,那根本就是玩命!
股票買錯了,十年後還是一條好漢;
房產買錯了,十年後還是一只烏龜。
有一點要知道,你貸款30年,但是我們的經濟不可能30年無事。
一般5年一次小衰退,10年中衰退,20年大蕭條。
你知道下一次衰退距離現在多久嗎?
是大,中,還是小衰退呢?