2014年4月29日 星期二

銀行是如何成為騙子之王的(1)

如果你的錢交給我保管,而我卻借給別人,這事情一被揭發,我肯定需要被控欺詐和挪用款項的罪名。

而銀行的部分準備金制起源,就是來自違背【通用法律和道德】的基礎上展開的。

人民將黃金交給銀行保管,銀行只是託管人,並沒有使用這些黃金的資格。

但是銀行濫發銀行券(紙幣前身),貸款給其他人,不管你要怎樣辯護,銀行已經違法了【通用法律和道德】

但是在金權利益的情況下,政府的漠視和人民的無知,默許了銀行的欺詐。

現在,我們的存款已經不屬於託管了,而是等於借錢給銀行。

這沒有說什麼不可以。

但是,我要強調的是,銀行的崛起,都是建立在違法【通用法律和道德】的基礎上展開的。

從一開始我們任銀行違法【通用法律和道德】,挪用人民的黃金。

這潘多拉的盒子一打開,更利害的欺詐如脫韁野馬,不斷演化到蠶食人民福祉和國家命脈的嚴重惡劣地步。

清楚認識銀行本質的人說:你給我一把槍,我可以打搶銀行;你給我一間銀行,我可以打搶全世界。


[to be continue...]
 

黃金融資是不存在的戲論

2013年,中国内地从香港净进口1160吨黄金,当年内地黄金产量约为428吨,而2013年内地黄金需求约为1066吨,这使得业界对不知去向的522吨黄金产生疑问。

《世界黃金協會》認為中國大量進口的黃金,超出消費的數百噸黃金有兩大去處。

1)来自诸如央行等官方机构的购买;

2)企業大量用于融资操作。


世界黄金协会与高盛就2013年中国黄金进口数量大增给出的答案都是进口的黄金大部分用于融资,并称黄金融资的资金远超铜融资。黄金融资的过程如下:首先在岸黄金厂家把信用证支付给离岸子公司,并从保税区仓库或中国香港进口黄金到内地;然后,离岸子公司以收到的信用证作为抵押,从离岸银行借入美元;随后,在岸黄金厂家收到离岸子公司的美元款项,并把黄金半加工品出口。贸易商利用人民币汇差在内地和香港之间进行黄金套利。

但是,這個黃金融資我認為不大可能。

第一,除非你從事黃金行業,否則多數企業對黃金都很陌生,要選也不會考慮實物供應緊缺的黃金。

第二,中國緊縮貨幣早已施行多時,怎麼可能拖到2013年才突然有黃金融資?

第三,也就是最重要的。這兩年黃金是大幅度下跌40%的。而金融界個個都向黃金下殺手,不斷唱空。試問你是銀行,會接受市場不斷唱衰,價格下跌不停的抵押品嗎?



黃金抵押融資不過是《世界黃金協會》認為可能的選項之一。

但是一落到高盛手中,就說的煞有其事!

目的不言而喻,就是要嚇黃金投資者,說中國有很多黃金融資,中國企業面對信用問題,黃金會大量拋售,金價會大跌,中國政府根本沒有秘密儲備黃金。

如果你沒有智慧判斷,就會被銀行機構借媒體這喇叭,而被他耍的團團轉。


瑞銀分析潛藏的貨幣危機


瑞銀策略師 Dominic Schnider Giovanni Staunovo 估計:
地緣政治風險只能短暫支撐金價,美國經濟成長加速與後續升息,將墊高持有黃金的機會成本。
估計未來 12 個月,黃金 ETF 將再次出現 【300- 400 公噸的拋售潮】。


真正了解的人都該知道所謂黃金ETF的拋售,不該叫【拋售】,而是【擠兌】。

現在,全球最大的黃金ETFSPDR GOLD ETF,全球主要的20個ETF,持倉量約1000噸。

如果出現【300- 400 公噸的拋售潮(擠兌潮)】。

你說是美元危機呢?還是黃金危機?

實際上,這些ETF是否真有帳面足數的黃金,還是一個疑問。

若真出現300- 400 公噸的拋售潮,恐怕會出現交割不出黃金的危機。

瑞銀這認為黃金會出現【300- 400 公噸的拋售潮】的說法,其實反面來說,他已經知道市場面臨強大的需求量,而供應根本無法滿足,所以,才會有出現【300- 400 公噸的拋售潮】。

當然,我們根本不指望他會說老實話,把【300- 400 公噸的拋售潮】修正為【300- 400 公噸的擠兌潮】。

這分析潛藏一個意思,就是貨幣危機。


Jim Roger說:
作為避險資產,每個都處於一定的壓力之下,不管是白銀還是黃金。
我持有一些白銀有幾年了,我並沒有賣出,因為我期望在未來的幾十年中銀價漲得再高一些。
如果你目前還沒有持有黃金或者白銀的話,保險起見,你應該馬上去買一點,你也應該學著了解更多這個市場。
在未來的十幾年中交易黃金或者白銀將是賺取利潤,很大的利潤的一個很好的機會,所以如果你不懂的話,現在開始學習吧。
 

一場未來黃金大風暴

看得懂這張圖嗎?

2013年金價暴跌時,Comex黃金庫存遭到大擠提。

這使得華爾街可以操縱黃金的籌碼大幅度減少。

目前只有28.3頓黃金。

可一年黃金需求是4400噸。

而Comex的黃金期貨是實物需求的70-100倍。

這意味著什麼?

不是黃金崩潰,而是華爾街被黃金逼到懸涯了!

目前,SPDR GOLD ETF也只有792噸黃金。

但是,這些可能並非實數。

因為根據銀行的慣例,通常都是一金多抵押。

遽聞,現在西方銀行集團連1960年代的黃金都拿出來應急了!

瑞士生產的黃金一半運給中國。

2013年,英国出口黄金達1739吨,2012年才160吨。

等等,這個數目相當於全球礦產量的60%,是ETF流出量两倍(2013年流出量为880吨)。

英國哪來的黃金?

它從來不是產金大國?

你可以想像,為了給現代Fiat System茍延殘喘,這些黃金來自那?實在可疑!

未來一場黃金大風暴的醞釀,你絕對不可能從主流市場中得知。


2014年4月27日 星期日

銀行的工作只是Print Money,掠奪人民

銀行從來不生產,它的工作只是製造一個掠奪制度。

通過這金融貨幣制度,它就可以理論上無限量印鈔票,用債務奴役人民,國家和世界。

多數人根本看不明白這奴役制度是怎樣運作的。

這裡列出英國的中央銀行,England of Bank,告訴你:

现代经济中货币从哪儿来?
http://blog.sina.com.cn/s/blog_624885520101t14x.html?tj=fina

如果你還有點腦,就會發現現代貨幣創造的程序有很大問題。



只有清楚這制度者,才會知道這個制度的奴役性和危險性。

如果你掌握歷史和經濟規律,就會明白我為何鼓勵人民多儲蓄黃金白銀的原因。

我們活在紙資產太多,硬資產太少;虛擬資產氾濫,真實資產稀缺的世界。

全球地下总存11.57万吨黄金 只有5.66万吨可被开采
http://finance.sina.com.cn/money/nmetal/20140427/160118937369.shtml



幾十年來,虛擬資產大量被創造出來,氣勢如飛龍在天,唯亢龍有悔,盈不可久。

2000年以後,美元帝國已經開始了崩潰計時,但是在紙幣貨幣幻覺下,根本沒有多少人發現這些先兆。

我也不知道,還是在2010年才發現的。

2014年4月25日 星期五

金本位迟早回歸

金本位回歸只是時間問題。

唯一要爭議的是那類型金本位而已?

或者是金銀复本位?

還是混合其他商品本位?

或再加少少信用貨幣而已。

弗里德曼在《货币的祸害》这本书,明確說道:金本位与黄金多少没有关系,哪怕世界上只有一盎司黄金,照样不妨碍实行金本位。

明白嗎?

我們平常聽到那些所謂黃金不夠經濟發展所需的種種言論,全部都是狗屎,都是銀行集團對經濟學家洗腦,再由經濟學家對政府和人民洗腦的歪理。

為何這些歪理充斥著政府、經濟學家、媒體、大學、網絡呢?

原因很簡單,銀行集團要繼續控制貨幣得利。

金本位一旦回歸,銀行(和政府)就不能再繼續掠奪實業,人民的勞動成果了!

不明白嗎?

請自行對比金本位和法幣時代,銀行和政府收入占GDP的差別吧!


未來的黃金需求

因為缺乏全球黃金ETF的黃金持倉量數據,所以用最大的SPDR GOLD ETF作參考。

經過去年大擠兌後,SPDR GOLD ETF從2012年12月10日的1353噸,被提走了559噸,至2013年末的794噸黃金。

2013年,全球黃金ETFs被提走880.8噸黃金,SPDR GOLD ETF占其中的63.5%。

進入2014年,SPDR GOLD ETF盡量補充自己的黃金,最高到821噸黃金(24/3/2014)。

但是,不過一個月就被擠兌,跌到792噸(24/3/2014)。

也就是說,SPDR GOLD ETF今年以來的努力都打了水漂。

從SPDR GOLD ETF今年累積的29噸被擠兌的數量,若按它在2013年占63.5%的擠兌份額計算,全球黃金ETF估計被擠兌了46噸黃金。

去年黃金之所以可以成功被華爾街壓制的原因,就是華爾街用了黃金ETF的880.8噸黃金來應付全球激劇暴增的需求。

否則,實物市場交割不出來的情況一旦發生,華爾街如何通過黃金期貨這紙黃金賭場打壓金價,也沒有用。

從2014年的黃金ETF的黃金流失率,黃金需求的確比不上2013年。

當然,2013年的全球瘋搶黃金是意外,沒人會料到,所以2014年需求量不比2013年,本來就是預期的。

現在剩下的是,今年黃金需求會有多少,今年還是未知數。

《世界黃金協會》的統計只是表面,實際數據恐怕更多。

例如,《世界黃金協會》統計的中國黃金需求在2013年1065.8噸,但是上海黃金交割卻超過2000噸。

根據現貨溢價來看,黃金供應可能比印象中還緊缺。

一旦出現類似2013年的需求水平,西方銀行集團的黃金會一下被擠兌乾淨。

從此,黃金定價會傾向以實物市場,而不再參考黃金期貨賭場了!

2014年4月24日 星期四

價量背離的房地產

根據《The Star Online》報導:

去年房屋成交 38.11 萬件,相較 2012 42.75 萬件,有明顯下滑趨勢,但交易總價卻從 2012 1428.4 億馬元上升至去年 1523.7 億馬元,房價指數從 172.8 升至去年 192.9,房屋平均價格也從 24.15 萬馬元升置 26.63 萬馬元。

馬來西亞房市一級戰區部分,新建案在連續 3 年成長後,去年首度減少,從 2012 年的 5.7 萬件減至 4.8 萬件,其中 45.1%2.1 萬件已售出,主要戰區中的五州有成交有量縮跡象,其中布城、雪州與彭亨 3 州,已突破 55%大關。

低價房屋部分交易量已有明顯趨緩,房價 10 15 萬與 15 20 馬元交易量分別減少 26.6%17.9%25 30 萬也降低 23.2%。其中房價 10 15 萬占房屋總交易量 42.9%


馬來西亞房地產評估服務局 (Valuation & Property Services Department) 發布 2013 年房地產市場報告顯示:
去年房屋銷售較前年減少 10.9%,但房價卻反升 6.7%,顯示房價依舊在上漲。


這表示什麼?

這就是價量背離現象。

我以前出席過柴九的演講,他說:

如果房價下跌30%,利息上漲到10%,投資房產的人如何應對?

(注:沒記錯的話是跌房價30%,利息漲至10%)

柴九的建議是:申請破產保護(因為破產5年後可以偷偷走出來!)

So.....自己執生!


有一點需要注意,就是馬來西亞的房產數據超級慢!

這新聞報導的數據其實只是2012年的數據。

也許,實際房價已經開始微跌,下跌通道已經打開了,也未可知。

DSONIC是鍍金股

DSONIC--一個1年漲7倍的股,引無數股民競折腰,原來不過是鍍金的爛公司。

它的Revenue和Net Profit自上市以來分別如下:

Revenue
------------
2011=78,407
2012=178,729
2013=260,741

Net profit
------------
2011=15,880(20.5%利潤率)
2012=28,118(15.7%利潤率)
2013=81,899(31.4%利潤率)

上跳下竄的利潤率,證明它不穩定。
年年高升的Net profit,不過是【會計灌水】,【提前確認收入】的會計計算。

所以,不要奇怪為何它沒有Free Cash Flow。

試問193天的收帳天數,那裡會有Cash In?

更糟糕的是,它的資本開支超大,3年來總共160,959,而帳單的紙面利潤無法應付,只好不斷借錢。

3年來,借的錢164,948,還沒有計算上市所得的資金。

難怪DSONIC欠這麼多錢?源由於此。

公司已經爛了!但是賭博風一起,爛股也會漲。

以股價RM3.46計算,P/E是28倍,市淨率是13倍。

如果你喜歡賭博,就去玩DSONIC吧!


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在歐美銀行集團不斷唱空黃金下,

德意志银行(Deutsche Bank)的黄金ETF持有量周三增加1063盎司至1442412盎司。

why ?

應付擠兌囉!

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恭喜日本經濟神風特攻目標越來越近了!

因日本上调消费税拉动物价全线上扬。

日本3月全国(整体)CPI年率上升1.6%,核心CPI上升至1.3%,为五年半高位。

而领先指标4月东京(整体)CPI年率上升2.9%,核心CPI上升至2.7%,创1992年4月有记录以来最大涨

日本财务大臣麻生太郎:CPI数据还算不错,表明结束通缩的举措进展良好。

銀行為何能控制世界?

Baron Mayor Amschel Rothschild,說:

这是我做过最好的生意,给我控制国家货币的权利,我不在乎谁制定法律。


Baron Mayor Amschel Rothschild的話,我們可以歸納出幾點:

1)銀行控制国家货币

2)銀行凌駕法律之上

3)銀行這生意超級好



到底有多好呢?

1)利潤可以大幅度槓桿放大

2)近乎無成本

3)通過中央銀行達到壟斷

4)獲得超越政治和民主的權力

5)當自己犯錯時,有政府,納稅人和中央銀行可以紓困

6)控制經濟大權

2014年4月23日 星期三

巴菲特的实话只说一半等于撒谎



424日,巴菲特(Warren Buffet)周三在接受CNBC采访时称:

『不认为现在市场上已经出现了泡沫;』

『美國股市目前的泡沫並不是太多(stocks aren`t `too frothy` now)。』


聽了巴菲特這麼說,你的感覺是什麼?

是不是有股市無泡沫的感覺,就算有,也只是一點點,是嗎?

巴菲特就是要你這樣想!


當我了解的越多時,越不欣賞巴菲特。

因為我知道他是常『講一套,做一套』、『講一半,不說一半』、『李代桃僵誤導人維護自己利益』...


【泡沫並不是太多】這句話才是關鍵!

就是所謂不太多,是多少?

我們可以用不同的指標了衡量。


1)S&P 500 PE Ratio:現在美股P/E18.73,是1871年以來的長期高位區域,雖然比較起網絡泡沫來得低。

2)Shiller PE Ratio:美股P/E25.33,是1881年以來第三高,只略輸給1929大蕭條的302000網絡泡沫的44

3)S&P 500 真實價格:美國股市處於超級週期的高位區域中的山型中的最高20%的區域。

4)TOBIN'S 比例計算:美股是1952年以來第二高,僅次於網絡泡沫。

5)S&P 500 周息率:股息回報率才1.9%的歷史低檔,只輸給網絡泡沫。

6)S&P 500 真實營業額成長率:才增長0.75%,呈下降趨勢。

7)S&P 500 真實利潤成長率:是14%,屬於高檔區。

8)企業公司利潤/GDP比例:現在約15%,是歷史最高檔。

9)市淨率:是2.62倍,雖然比不上網絡泡沫的5倍。

10)市銷率:是1.68倍,只略遜網絡泡沫時期的1.8倍。


請問,你認為現在美國股市,真的只是【泡沫並不是太多】嗎?

如果你拿網絡泡沫的水平當衡量標準,那【泡沫並不是太多】則是正確的。

法幣造成課稅大增

根据online-accounting-degrees.net所搜集的数据,各国最高税率由高到低排名如下:

阿鲁巴: 59%
瑞典: 56.6%
丹麦: 55.4%
西班牙: 52%
日本: 50%
加拿大: 48%
爱尔兰: 48%
澳大利亚: 45%
中国: 45%
法国: 45%
德国: 45%
希腊: 45%
南非: 40%
美国: 39.6%
韩国: 38%
泰国: 37%
委内瑞拉: 34%
新西兰: 33%
菲律宾: 32%
印度: 30%
墨西哥: 30%
津巴布韦: 28.9%
巴西: 27.5%
埃及: 25%
叙利亚: 22%
俄罗斯: 13%
马其顿: 10%



很高吧!

告訴你們,在金本位制時期,稅率是很低的。

為何進入法幣時代,我們繳稅率會變得如此高?

答案就是因為政府天生就有擴大財政開支的DNA。

不論是干涉經濟,刺激經濟也好;迎合選民,提高福利制度也好;戰爭也好;還是其他大大小小的原因,政府天性就是如此。

金本位制的功能,就是限制政府開支,逼政府必須維持財政平衡,遵守財政紀律。

但是當金本位制不再了,限制政府權力擴張的枷鎖消失了,沒有金本位,就等於經濟失去了法制,而變成求天保佑的人制。

結果,就是政府運用通脹為手段,逐漸侵占人民的財富。

以及用各種理由徵受更多的課稅。

所以,黃金不只是貴金屬,而是人民財富的保護者,是自由的象徵。

格林斯潘在《黃金與自由經濟》說:

“在没有金本位的情况下,将没有任何办法来保护(人民的)储蓄不被通货膨胀所吞噬,将没有安全的财富栖身地。这就是那些福利统计学家激烈反对黄金的秘密。赤字财政简单地说就是没收财富的阴谋,而黄金挡住了这个阴险的过程,它充当着财产权的保护者。如果人们抓住了这一核心要点,就不难理解有人对金本位的恶意诽谤了。”




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一場大崩潰來臨??

达拉斯联储主席Richard Fisher最近在香港演讲中說:

“再见QE!到目前为止,我们注入经济的大部分货币都被储存起来了,而没有被花掉。比如说,美国储蓄机构积累了庞大的储备资金。在高度发达的美国资本市场,只有不到五分之一的商业信贷是通过储蓄机构发放的。然而单是储蓄机构就积累了总共2.57万亿美元的超额储备,即存放起来而没有通过贷款进入实体经济的资金。危机之前这一数字仅为20亿美元。

“经过金融操作,我们推动了一轮股市的大牛市……除了这些改善信号,还有一些进展不得不让我们警惕。我在最近的演讲中以及FOMC的讨论中已经提到了这些信号:股市经周期性调整的市盈率处于1881年以来最高的估值范围……美国股市市值占全国经济产出的百分比已经上升一倍多,达到145%,为 2000年3月以来最高的读数……保证金债务连续几个月刷新历史高点……垃圾债券收益率跌破5.5%,接近历史低点……低门槛贷款变得越来越普遍。”

2014年4月22日 星期二

銀行是如何印鈔票的?

馬來西亞的黃金儲備只有36.4噸,折合馬幣48.8億,占外匯儲備比率1.2%

而流通紙幣則高達馬幣764.6億,只占貨幣總量14627億的5%。

而者14627億全部都是電腦中的digital number,全部都是通過部分準備金制(Fractional reserve system),以貸款者的信用做基礎無中生有創造出來的新錢。


總結:
真正的錢黃金才48.8億,黃金符號的假錢有14627億,其中5%的764.6億是以紙幣硬幣的型態呈現。

50年來,馬來西亞製造的黃金符號(Fiat Money)增長176倍。

請問,你的收入增長176倍了嗎?

你的薪水購買力價值去了那裡?


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JP MORGAN說:『Gold is Money, and nothing else.

Greenspan說:『黃金是保護人民財富的工具,否決金本位者不會告訴你秘密。』

Hayek說:『Fractional reserve system就是讓銀行合法造假錢。』

當白銀交割不出來時...


2011年,銀價接近50美元一盎司,JPMorgan交割不出實物,和HSBC聯手做空白銀期貨,嚇得投機者不敢價格白銀實物。

現在,白銀價格低破銀礦商的平均成本價。

而這兩個月,又出現白銀大量交割現象。总共有1450万盎司(452)白银被从ComexSHFE被交割出去了。

在白銀價格低於平均成本價的情況下,JPMorganHSBC就算聯手再做空白銀,恐怕也沒效果了!

因為就算你把白銀期貨打到9美元,市場也不會以這個價格交割實物的。所以要再阻嚇白銀交割,恐怕不行了!

一旦交割不出白銀實物,後果是什麼?

1)白銀(和黃金)價格會猛漲;

2)Comex的黃金白銀期貨失去價格指導性;

3)涉及相關商品的銀行信譽會受到打擊;

4)美元下跌。



ComexSHFE同时出现大量白银被交割的这段时间,正是一些大银行在退出商品交易业务的时间。

319日摩根大通宣布向Mercuria出售其实物商品部门。

難怪最近我老是看到這類銀行退出商品交易业务的新聞,所無利可圖,恐怕只是掩飾措辭。

真相恐怕是他們知道金銀操縱手段已經面臨瓶頸,遲早爆煲,想及早甩身?

有一點要明白,1970年代,黃金用9年時間漲24倍,而現在黃金飆漲的動力遠大於1970年代,可是13年卻只漲5倍。

原因就是1970年代,歐美政府和銀行集團要打壓黃金價格的話,必須動用真實的黃金賣空。(如Gold Pool

但是,1978年後,黃金期貨(黃金數字賭場)成立並成為主流後,這些利益集團可以大需用動用真實黃金來拋售打壓金價,隨時可以用電子數字的裸賣空,賣出根本不存在的黃金打壓黃金價格,這就是為何13年來,金價才漲5倍的根本原因。

但是,這種手法並非完美的。因為實物市場依然存在,需求也是存在的。如果實物供應無法應付需求,這黃金白銀期貨的手段也玩不下去。

所以,通過Bullion Banks租借中央銀行的黃金,增加市場供應,阻緩斷貨的審判日到來。

現在,歐美的黃金儲備實際數量已經存疑,恐怕沒有帳面的一半。

而紙黃金,紙白銀,始終還是紙。金銀交割不出來,不再是遙遠的未來了,而是確定的未來不確定。

【這個月尾拿到薪水,再買一點白銀儲蓄起來!】



上海期货交易所和Comex同期出现大量白银交割
http://finance.sina.com.cn/money/nmetal/20140422/115618879986.shtml

TAMBUN投機Party結束?

Nadayu Properties Berhad Disposal of shares 28,400,000
KVC Corporation Sdn. Bhd. Disposal of shares 28,400,000
Ideal Region Sdn. Bhd. Disposal of shares 28,400,000
Nada Ayu Sdn. Bhd. Disposal of shares 28,400,000
ATIS IDR Ventures Sdn. Bhd. Disposal of shares 28,400,000
Nadayu Properties Berhad Disposal of shares 28,400,000
Pembangunan Bandar Mutiara Sdn. Bhd. Disposal of shares 28,400,000
Hamidon Bin Abdullah Disposal of shares 28,400,000

Chen Khai Voon
1) Acquisition of shares
2) Disposal of shares by Nada Ayu Sdn. Bhd.

Hamidon Bin Abdullah Disposal of shares 43,400,000

Chen Khai Voon
1) Acquisition of shares
2) Disposal of shares by Nada Ayu Sdn. Bhd.

Nada Ayu Sdn. Bhd. Disposal of shares 43,400,000
Ideal Region Sdn. Bhd. Disposal of shares 43,400,000
ATIS IDR Ventures Sdn. Bhd. Disposal of shares 43,400,000
ATIS IDR Ventures Sdn. Bhd. Disposal of shares 43,400,000

KVC Corporation Sdn. Bhd. (Formerly known as ATIS Corporation Sdn. Bhd.) Disposal of shares 43,400,000
Hamidon Bin Abdullah Disposal of shares 43,400,000

其實也不奇怪!

如果你看得懂Tambun的財務報告,就知道它2013年業績大增不過是會計灌水。

股價大漲,不過是投機的結果,而非基本面。

2014年4月19日 星期六

投資房產成本簡述

投資房產完全成本有:
1)首付
2)貸款金額
3)利息
4)裝修
5)律師費和其他手續費
6)管理費用和門牌稅
7)租戶管理


以短期看:

如果你是想靠短期幾年的賺資產增值,那銀行的利息會抵銷你的房價上漲,所以你其實並沒有賺,還在賠錢給銀行。

記住!不要把這幾年房價飆漲當作正常。


以長期看:

如果你是賺租金的現金流。

大馬公寓平均租金回報5.4%,我假定你是平均回報以上,7%租金回報。

但是,馬來西亞房貸BLR長期平均市是8-9%。你不要把短期幾年的BLR-2.XX%(實際4.4%)當正常,必須用長期平均算。

因為你賺租金就是長期看。

也就是說,如果你租金沒有辦法超越房貸利息,那你就需要虧錢了!

你必須至少要取得10%以上的租金水平,才能抵銷長期平均的BLR(不提大蕭條時出現失控的利息飆漲情況)

你要達到10%租金水平,以本來7%作基礎計算,你必須要購買房屋的價格低於市價30%。

又或者你的租金比其他人高43%(通過房屋升級嘗試提高租金)。

又或者兩者兼施。

你辦得到嗎?


即使你辦得到,你的租金回報大部分也會被銀行利息吃掉。

而你剩下的資本增值,也不過是可看不可吃的可憐幾%一年而已。

30年還清貸款後,你或許會感覺你有點富裕感。但是若計算全部帳目的話,你會發現你不過是做了銀行的奴隸。

你30年並沒有真正賺到,而是進貢給銀行。

30年後,你會發現你擁有的不過是殘舊的房子。


房地產從來不是好投資,但是為何這麼多人不明白呢?

風物長宜放遠量。

能如此,就不會被那些房產牛派的話所誤導了!

2014年4月18日 星期五

房產回報率差,只是靠槓桿博

如果100,000萬買一間屋。

首付10,000萬,貸款90,000,30年。

根據現在馬來西亞的房貸利率BLR-2.XX%,大約4.4%利息。(不考慮以後利息上升)

每年大約要支付5,412元。連續5年總共給了10,824

而房價如果繼續上漲的話,正常情況是漲多少?

從過去數十年來看,和GDP差不多,所以大馬房價以後就算會漲,也最多不過5%

你不要把這幾年的房價大漲當正常漲幅,這實際是崩潰前的瘋狂。

以5%計算,100,000萬的房價5年後約是120,762

假如你賣掉的話,就是:

房價120,762 -(90,000貸款+10,824五年利息+其他銀行費用+律師費+5年管理,門牌稅等等。)=淨回報

準確數目我不知道,但是你真的有賺嗎?

這就是買屋根本沒有什麼資本利得的真相。

重復多一次,不要把近期的房價大漲當正常。


如果你出租出去又如何?

大馬平均公寓租金年回報5.4%,我給你高一些,7%吧!

在利息維持4.4%的低水平下,不計算管理費,門牌稅,維修和裝修費用,你7%租金-4.4%利息,淨賺2.6%,一年大約2,600

5年後,你的情況是:

房價120,762 +五年淨租金13,000-(90,000貸款)=43,762

還要扣除其他銀行費用+律師費+5年管理,門牌稅等等。)

正確要扣除多少,我不清楚,不過相信5,000是最少的。如此:

43,7625,00038,762(五年總回報)

你以38,762對比你投入的初始總成本100,00090,000貸款+10,000首付)。

你的五年回報率才38.7%。大約一年6%而已。

當然,你可以說,我的本金才10,000啊!所以我回報率是387.6%

你當然可以這樣算,不過是自欺欺人。

就老實說,房地產回報率根本不高。但是,因為它有槓桿放大的效果,所以的確可以讓小本金在比較短的時間內擴大幾倍。

但是,這世界那有這麼便宜的事情。

其中涉及的變數很多,例如有價無市,出租問題,利率問題,管理問題,現金流問題,債務問題,經濟問題,週邊環境變遷問題等等,完全無法控制。

尤其在現在利息低無可低的時候去投資房地產,那根本就是玩命!

股票買錯了,十年後還是一條好漢;
房產買錯了,十年後還是一只烏龜。

有一點要知道,你貸款30年,但是我們的經濟不可能30年無事。

一般5年一次小衰退,10年中衰退,20年大蕭條。

你知道下一次衰退距離現在多久嗎?

是大,中,還是小衰退呢?

經濟學家回答不了的問題


為何我們需要印這麼多鈔票?是真有必要?還是陷入金字塔騙局?

我曾經說過,現代學經濟並不是教育,而是洗腦。

很多經濟學子都不知道自己花費父母不知道多少萬的學費,所學的經濟課程,或許可以讓他得到一份薪水不錯的工作,但在經濟認識上卻錯誤的離譜。

如米塞斯說:『現代經濟學家不會邏輯思考。』

因為經濟洗腦課程就是不要他們能邏輯思考,所以教授很多無謂的內容,也不教授該學的內容。

絕大部分的經濟學家對經濟的認識是在錯誤表面上,以為這些表面所見的就是本來如此的,認假為真,思想顛倒。

例如,現代經濟學是建立在法幣體系(FIAT)為基礎展開的,它會合理化增加貨幣供給(印鈔票)是經濟發展所必須的。而金本位制是跟不上時代的落後體系。

這裡,我不辯論增加貨幣供給(印鈔票)是否合理,我只說--有必要印這麼多鈔票嗎?

以我們國家馬來西亞說好了!

1973年,我們的貨幣供給(M3)83億令吉,現在14627億令吉,增加了176倍!

而我們的經濟呢?

1973年,GDP81.5億美元,以當時2.8令吉/美元兌換率計算,馬來西亞GDP228億令吉。

而現在我們的經濟是3035.3億美元,折合匯率約是9713億令吉,經濟增長了43倍。

請任何一個經濟學家,或者任何一個人解釋,為何我們經濟增長才43倍,卻需要印176倍的鈔票,印鈔數量是經濟規模的4倍?

請邏輯思考一下!給我一個合理的解釋?



這還沒有完!

因為我們的平均GDP增長這50年來約介於5%-7%

而我們的物價指數CPI平均則約3.0%-3.5%。(真實CPI更高)

GDP計算是包含物價上漲因素,而長期物價上漲只是因為貨幣濫發的現象,並不是經濟發展。

所以扣除CPI計算的話,我們真實的經濟成長,最少需要減掉一大半,如此我們的貨幣供給實際上對比真實經濟產出是8倍左右。

也就是說,我們每生產1元的經濟價值,就需要增發8元的貨幣。

請問,這合理嗎?

我們的貨幣體系是否有問題存在呢?



很多經濟學家口口說貨幣發行應該和GDPCPI相當,實際上他們根本什麼都不知道。

如果減少貨幣的增加數量,讓貨幣增長率和GDP增長率相當!

那我告訴你,你這樣做的話,我們經濟馬上會陷入嚴重蕭條,銀行爛帳增加,企業破產,失業率激增,消費低迷,生產過剩等現象都會出現。

好笑嗎?

我們陷入一個需要不斷濫印鈔票的體系。

如果不印,我們就要挨餓。如果繼續印,可以暫時好過些。

不過這如同吸白粉一樣,每次毒癮發作,不是戒毒,而是吸更多白粉。如此遲早完蛋!



我說的,就是現代很多經濟學家回答不了的問題。

說回答不了,已經抬舉他們了!

實際上他們根本連這問題存在都不知道。

美元靠吹水玩信心

美國現在根本沒有經濟實力維持美元,只是靠玩信心。

通過投資銀行,媒體,專家的吹水,就是玩信心的手法。

看看美银美林所為看漲美元的分析報告,實在可笑。

如果以技術來看漲美元作理由,這報高吹水也未免大了些。

因為美元指數還在低點,根本沒有一點反彈跡象,甚至連均线還是往下的。



美银美林:美元极强看涨信号 如何从中牟利
http://finance.sina.com.cn/money/forex/20140418/114018844823.shtml

2014年4月16日 星期三

鈔票是【I.O.U】

 
maybank依據10%準備金率,以A的貸款為由,額外創造900元『借』給A

A將這筆錢用了,不論是給房產商,車商,或其他都好,這900元會存進銀行體系。

至於存在那間銀行,Maybank, Public Bank, Hong leong, cimb,都無所謂。因為銀行界本來就是carter

而得到900元的銀行,又可以創造於90090%的貨幣(保留10%)

所以,它可以『借』810元出去。

如此1000+900+810=2710

額外印了1710元出來。

再如次循環下去....就是...

1000+900+810+729+656+590+531+478+430+387+348+313+282+254.....

最後,1000元創造出9000元的貨幣,總數10000元。

所有的錢,都是從債務來的。

所以,美元的鈔票上才有【FEDERAL RESERVE NOTE】的字眼

NOTE】的意思就是借據,【I.O.U

所以我們的錢不是錢,而是通貨,全部都是借據。

我們活在一個把借據當作錢的荒繆時代。

雖然不是所有國家的鈔票都有【NOTE】這個字。但是我們走的是一樣的體制。

所以,Ringgit, 人民幣,歐元,新元,英鎊...通通都不是錢,而是借據。

只是對貨幣了解近乎無知的人民,分不清楚Money, CurrencyI.O.U的分別。

如《八識規矩頌》說的:愚者難分識與根。