房產回報率差，只是靠槓桿博

如果100,000萬買一間屋。

首付10,000萬，貸款90,000萬，３０年。

根據現在馬來西亞的房貸利率BLR-2.XX%，大約4.4%利息。（不考慮以後利息上升）

每年大約要支付5,412元。連續５年總共給了10,824

而房價如果繼續上漲的話，正常情況是漲多少？

從過去數十年來看，和GDP差不多，所以大馬房價以後就算會漲，也最多不過5%。

你不要把這幾年的房價大漲當正常漲幅，這實際是崩潰前的瘋狂。

以５％計算，100,000萬的房價５年後約是120,762。

假如你賣掉的話，就是：

房價120,762 －（90,000貸款＋10,824五年利息＋其他銀行費用＋律師費＋５年管理，門牌稅等等。）＝淨回報

準確數目我不知道，但是你真的有賺嗎？

這就是買屋根本沒有什麼資本利得的真相。

重復多一次，不要把近期的房價大漲當正常。

如果你出租出去又如何？

大馬平均公寓租金年回報5.4%，我給你高一些，7%吧！

在利息維持4.4%的低水平下，不計算管理費，門牌稅，維修和裝修費用，你7%租金-4.4%利息，淨賺2.6%，一年大約2,600。

５年後，你的情況是：

房價120,762 ＋五年淨租金13,000－（90,000貸款）＝43,762

還要扣除其他銀行費用＋律師費＋５年管理，門牌稅等等。）

正確要扣除多少，我不清楚，不過相信5,000是最少的。如此：

43,762－5,000＝38,762（五年總回報）

你以38,762對比你投入的初始總成本100,000（90,000貸款＋10,000首付）。

你的五年回報率才38.7%。大約一年6%而已。

當然，你可以說，我的本金才10,000啊！所以我回報率是387.6%！

你當然可以這樣算，不過是自欺欺人。

就老實說，房地產回報率根本不高。但是，因為它有槓桿放大的效果，所以的確可以讓小本金在比較短的時間內擴大幾倍。

但是，這世界那有這麼便宜的事情。

其中涉及的變數很多，例如有價無市，出租問題，利率問題，管理問題，現金流問題，債務問題，經濟問題，週邊環境變遷問題等等，完全無法控制。

尤其在現在利息低無可低的時候去投資房地產，那根本就是玩命！

股票買錯了，十年後還是一條好漢；

房產買錯了，十年後還是一只烏龜。

有一點要知道，你貸款３０年，但是我們的經濟不可能３０年無事。

一般５年一次小衰退，１０年中衰退，２０年大蕭條。

你知道下一次衰退距離現在多久嗎？

是大，中，還是小衰退呢？