2013年11月29日 星期五
2013年11月25日 星期一
錯誤的房產回報＆風險計算方法
觀察一件事物，不能只看一面，也要看你看不到的一面。
計算房產投機的回報＆風險方法，通常都犯上這毛病。
例如：
１）租金回酬率＝（每月租金－（管理費、雜費） x 12個月／購買價格） x 100
這種風險計算往往忽視了利率上漲的風險。因為房地產賺取的現金流是微利，幾個％的利息上漲就能造成嚴重打擊。當然，為了防止利率上漲的打擊，房產投機者會採取購買低於市價的房屋，提升房屋，提高租金。
但是，這方法在利率來到最低點的時候，其對沖利息上漲的能力，則會大幅度失去。例如現在...
而這種計算最大的問題，就是只計算購買價格，忽視了利息累積成本的另一面。
因為總利息成本，往往是購買價格的２倍。
２）成本回報率＝（每月租金－（每月供款－管理費、雜費） x 12個月／首期與所有成本費用） x 100
這種計算方法，完全是建立在短期的。可房地產是長期性投資，所以這種算法意義不大，只是適合短炒房價，房價價格上漲即賣出套現者，而這種人最容易成為大閘蟹！
３）增值回報率＝（淨增值／購買價格） x 100／持有年份
這種計算方法根本一開始就是偽命題，何謂增值？如果你的資產漲１００％，未必是增值；漲１％也未必是貶值。這需要經通膨調整。
房地產的漲幅最多和通膨率差不多，所以根本沒有所謂的增值可言。
只有在一種情況下，房地產才會出現增值。
那就是催生泡沫的時候。
計算房產投機的回報＆風險方法，通常都犯上這毛病。
例如：
１）租金回酬率＝（每月租金－（管理費、雜費） x 12個月／購買價格） x 100
這種風險計算往往忽視了利率上漲的風險。因為房地產賺取的現金流是微利，幾個％的利息上漲就能造成嚴重打擊。當然，為了防止利率上漲的打擊，房產投機者會採取購買低於市價的房屋，提升房屋，提高租金。
但是，這方法在利率來到最低點的時候，其對沖利息上漲的能力，則會大幅度失去。例如現在...
而這種計算最大的問題，就是只計算購買價格，忽視了利息累積成本的另一面。
因為總利息成本，往往是購買價格的２倍。
２）成本回報率＝（每月租金－（每月供款－管理費、雜費） x 12個月／首期與所有成本費用） x 100
這種計算方法，完全是建立在短期的。可房地產是長期性投資，所以這種算法意義不大，只是適合短炒房價，房價價格上漲即賣出套現者，而這種人最容易成為大閘蟹！
３）增值回報率＝（淨增值／購買價格） x 100／持有年份
這種計算方法根本一開始就是偽命題，何謂增值？如果你的資產漲１００％，未必是增值；漲１％也未必是貶值。這需要經通膨調整。
房地產的漲幅最多和通膨率差不多，所以根本沒有所謂的增值可言。
只有在一種情況下，房地產才會出現增值。
那就是催生泡沫的時候。
黃金真實供需的缺口驚人
財經媒體時常說黃金供應過剩，可真的如此嗎？
根據世界黃金協會統計，2011, 2012和2013年（9個月）的黃金Mine production分別是2850噸，2824噸和 2188噸，三年來產量基本沒成長。
而黃金的首飾和工業需求分別是2426噸，2303噸和1923噸，三年來首飾和工業需求相差不大。
乍看之下，黃金的Mine production看似每年供應過剩400-500噸。
但是，這些還沒計算每年約2000噸的投資需求。
也就是說，Mine production已經無法滿足真實的需求了。
黃金之所以還沒斷貨，那是因為靠每年超過1000噸的Recycled gold支持。
2011, 2012和2013年（9個月）的Recycled gold，分別是1649噸，1590噸和1047噸。也就是說，可以回收的Recycled gold越來越少。
Recycled gold本來就是不能持續的。金價太低和太高，都會降低Recycled gold的數量。
在黃金投資方面，扣除ETFs and similar，2011, 2012和2013年（9個月）分別是1887噸，1832噸和1970噸。這顯示了兩點：
１）金價下跌沒有使得需求下降。反而在投資方面出現增加，2013年首9個月已經超過2011和2012年的全年總和了！
２）Mine production＋Recycled gold，根本不能應付黃金的首飾和，工業和投資需求。
所以，財經媒體所謂的黃金供應過剩，根本就是胡說八道。
為何現在黃金還沒斷貨呢？
答案就是靠賣出ETFs and similar，以及交易所的黃金兌現來應付實物需求。
為了減少黃金實物兌現壓力，所以今年以來，西方國際銀行家才這麽賣力打壓金價，以掩蓋供應不足的窘境。
2013年來，ETFs and similar共賣出了超過700噸黃金來應付實物兌現壓力。
但是，黃金實物需求有增無減，而Mine production追不上，金價下跌會促使礦廠減產；Recycled gold也不斷萎縮。
若沒有ETFs and similar賣出了超過700噸黃金來應急，今年的黃金最少有好幾百噸的供應缺口。
問題就是，ETFs and similar是有限公司，它還可以應付多久？
根據世界黃金協會統計，2011, 2012和2013年（9個月）的黃金Mine production分別是2850噸，2824噸和 2188噸，三年來產量基本沒成長。
而黃金的首飾和工業需求分別是2426噸，2303噸和1923噸，三年來首飾和工業需求相差不大。
乍看之下，黃金的Mine production看似每年供應過剩400-500噸。
但是，這些還沒計算每年約2000噸的投資需求。
也就是說，Mine production已經無法滿足真實的需求了。
黃金之所以還沒斷貨，那是因為靠每年超過1000噸的Recycled gold支持。
2011, 2012和2013年（9個月）的Recycled gold，分別是1649噸，1590噸和1047噸。也就是說，可以回收的Recycled gold越來越少。
Recycled gold本來就是不能持續的。金價太低和太高，都會降低Recycled gold的數量。
在黃金投資方面，扣除ETFs and similar，2011, 2012和2013年（9個月）分別是1887噸，1832噸和1970噸。這顯示了兩點：
１）金價下跌沒有使得需求下降。反而在投資方面出現增加，2013年首9個月已經超過2011和2012年的全年總和了！
２）Mine production＋Recycled gold，根本不能應付黃金的首飾和，工業和投資需求。
所以，財經媒體所謂的黃金供應過剩，根本就是胡說八道。
為何現在黃金還沒斷貨呢？
答案就是靠賣出ETFs and similar，以及交易所的黃金兌現來應付實物需求。
為了減少黃金實物兌現壓力，所以今年以來，西方國際銀行家才這麽賣力打壓金價，以掩蓋供應不足的窘境。
2013年來，ETFs and similar共賣出了超過700噸黃金來應付實物兌現壓力。
但是，黃金實物需求有增無減，而Mine production追不上，金價下跌會促使礦廠減產；Recycled gold也不斷萎縮。
若沒有ETFs and similar賣出了超過700噸黃金來應急，今年的黃金最少有好幾百噸的供應缺口。
問題就是，ETFs and similar是有限公司，它還可以應付多久？
2013年11月24日 星期日
房價的未來：欲買屋自住者該如何做？
房價高企，90%的人幾乎都買不起房屋，面對這情況，你該如何做？
如我前述，房屋本來不會上漲，上漲不過是一種貨幣幻覺。
幻覺總有破滅的時候，根據大馬家庭債務和利率水平，這幻覺不可能再持續１０年２０年，破滅也在這３年５年內。
房價泡沫的破裂會以兩種方法的其中一個結束。
１）名目價格下跌，例如６０萬的排屋跌到５０萬，或者４０萬等。
２）名目價格上漲，但實際價格下跌。
例如現在Petaling Jaya的６０萬一間的排屋，可換取１４０盎司黃金，１９４０桶石油，以後可能只能換取７０盎司黃金，或８００桶石油。
這就是大馬未來房價的結局。所謂『黃金十年』，都是扯談！
那對於欲買屋自住者該如何做呢？
就是不要儲蓄馬幣Ringgit。因為我不知道房價會以哪種方式崩盤。如果是第２種，你的薪資雖然可能追上，但是之前的買屋的儲蓄會大幅度貶值。
最好的方法，就是儲蓄黃金和白銀。
因為不管未來房價是對馬幣Ringgit增值也好，貶值也好，都肯定會對黃金和白銀貶值的，而且會貶值的更多。
到時，你就能套現金銀，以更低的成本，更少的貸款成本，更少的還款年數，來購買房屋自住了！
因為缺乏足夠的數據，所以我無法把握未來大馬房價會對黃金貶值多少。
最保守計算，應該７０盎司黃金可以買到一間現位於Petaling Jaya的價格６０萬的排屋。也就是說，你的買屋成本會降低５０％。
７０盎司是最保守計算，可能你只需要５０盎司，甚至低於４０盎司就能買到。
如此，你可以節省高達７０％的成本。
這就好比你現在只需要１８萬～３０萬，就能買到一間位於Petaling Jaya的排屋了！
這是我給的建議，是否能信受，這看各位的『緣、慧、福』了！
如我前述，房屋本來不會上漲，上漲不過是一種貨幣幻覺。
幻覺總有破滅的時候，根據大馬家庭債務和利率水平，這幻覺不可能再持續１０年２０年，破滅也在這３年５年內。
房價泡沫的破裂會以兩種方法的其中一個結束。
１）名目價格下跌，例如６０萬的排屋跌到５０萬，或者４０萬等。
２）名目價格上漲，但實際價格下跌。
例如現在Petaling Jaya的６０萬一間的排屋，可換取１４０盎司黃金，１９４０桶石油，以後可能只能換取７０盎司黃金，或８００桶石油。
這就是大馬未來房價的結局。所謂『黃金十年』，都是扯談！
那對於欲買屋自住者該如何做呢？
就是不要儲蓄馬幣Ringgit。因為我不知道房價會以哪種方式崩盤。如果是第２種，你的薪資雖然可能追上，但是之前的買屋的儲蓄會大幅度貶值。
最好的方法，就是儲蓄黃金和白銀。
因為不管未來房價是對馬幣Ringgit增值也好，貶值也好，都肯定會對黃金和白銀貶值的，而且會貶值的更多。
到時，你就能套現金銀，以更低的成本，更少的貸款成本，更少的還款年數，來購買房屋自住了！
因為缺乏足夠的數據，所以我無法把握未來大馬房價會對黃金貶值多少。
最保守計算，應該７０盎司黃金可以買到一間現位於Petaling Jaya的價格６０萬的排屋。也就是說，你的買屋成本會降低５０％。
７０盎司是最保守計算，可能你只需要５０盎司，甚至低於４０盎司就能買到。
如此，你可以節省高達７０％的成本。
這就好比你現在只需要１８萬～３０萬，就能買到一間位於Petaling Jaya的排屋了！
這是我給的建議，是否能信受，這看各位的『緣、慧、福』了！
2013年11月19日 星期二
巴菲特的可怕建議
巴菲特對道瓊16000的建言：
「如果你活得夠長，將可看到股價大幅上漲。我不知道下周，或下個月，或明年，股價會怎麼變化，但五年或十年後，我敢說股價很可
能會上漲。」
以前，我會將老巴這些話視為至理名言。
但是，今天我當這些話是廢話，至少不適合我們散戶。
看回Ｓ＆Ｐ５００，這１０年來購買股票而堅守Buy & Hold的人，經通脹調整後，哪個不是損失慘重的？
試問人生有幾個十年？如果我明年，後年需要錢，你能告訴我五年十年嗎？
為何老巴從不告訴人該何時賣出？
我們散戶可不是企業家，不可能Buy & Hold。我們也沒有你的保險業有源源不斷的現金流提供。
所以，老巴那一套，可以學，但是別盲目模仿。
即使是巴菲特，他這１０年來的Berkshire Hathaway Inc股票，也比不上商品。
也就是說，這１０年即使是巴菲特也是虧損的。雖然比起Ｓ＆Ｐ５００仍好得多。
美國對比特幣的陰謀？
比特幣不能買的理由
１）比特幣是虛擬的，和紙幣沒分別，本身沒有價值，都是靠信心，並不牢固。但是紙幣有法律保護，比特幣沒有。
２）就投機而言，短期價格飆漲太高，從技術來看，風險太大。
３）政府不會讓任何貨幣挑戰他的貨幣發行權。如果比特幣威脅到政府，政府可以用法律禁止他，這點和黃金完全不同。
４）輕蔑比特幣的人，隨著比特幣價格的上漲，開始出現態度的改變。
５）除非改為比特幣本位的貨幣體系（這絕對不可能），否則比特幣的價格會異常波動，這是貨幣的大忌。
雖然，比特幣最大的特點是不依靠特定貨幣機構發行，它通過特定算法的大量計算生，使用整個P2P網絡中多節點構成的分散式資料庫來確認並記錄所有的交易行為。所以，它沒有紙幣的濫發問題。
但是，比特幣本質仍是虛擬的，這是不可改變的事實。凡虛擬的，都不可靠！
據報導，美國司法部和美國證交會的代表在北京時間周一晚間出席美國參議院的一個聽證會時稱，比特幣是一種合法的金融工具，這一
法預計將會推進比特幣合法化的進程。
據聽證會上公佈的檔案，美聯儲主席伯南克認為，比特幣“或具有長期的承諾”，也能夠某一天“促進更快速、更安全和更高效的支付體
系”。目前還沒有必要對虛擬貨幣進行直接干預和監管。
受此影響，昨天，全球最大的比特幣交易平台Mt.Gox上的交易價格一度突破900美元，創歷史新高。與今年年初相比，比特幣價格已累
計上漲了近70倍。
別以為這些官員是支持比特幣！
因為美元的貶值，黃金和比特幣的價格上漲。美聯儲打壓了黃金，有理由會放過比特幣來威脅美元嗎？
美國用的方法就是上帝要讓人滅亡，就先讓他瘋狂的技倆。
先放出聲音鼓動市場投機者，讓他們把比特幣的價格推到更高，更不合理的地步。
只要當足夠的多頭力量釋放出來，後繼無力的時候，美國就會出手，放出大量不利比特幣的消息，對比特幣來個大屠殺！
當比特幣倒下，美元的地位就會更鞏固。
不過，這只是暫時的。。。因為美元最大的敵人，不是比特幣，而是黃金，５０００年不死的黃金。
2013年11月14日 星期四
2013年11月4日 星期一
為何要買黃金實物，卻不買其股票？
全球最大金礦商Barrick Gold的估值正處於逾十年來最低的水平，預期市盈率只有7倍。
Barrick Gold估值下跌是有正當理由的。金價疲弱打擊了盈利，對一家負債纍纍的公司來說是個威脅。Barrick Gold的淨債務高達130億美元，較EBITDA（息稅、折舊及攤銷前盈利）高出一倍，部分是由於2011年收購Equinox的龐大開支，如果金價再 下跌，這個比率可能很快便會進一步上升。這個威脅，加上成本高企，導致Barrick Gold股價今年下跌了一半。
站在反向思考，我應該趁Barrick Gold的估值正處於逾十年來最低的水平時，去購買它的股票。
但是我不這麽做！
難道我不看好金價嗎？
不！我還是非常非常看好金價的未來。
那我為何不買Barrick Gold的股票呢？
因為在一個不受管制的市場，原產品價格漲幅會比相關公司股票還高。
所以，我寧願買黃金實物，也不買股票。
将事后解释误当先知的圖表分析
很多接触技术分析的人容易被事后解释迷惑，讲解人拿出一张技术图表，配合股价来解释这个技术图对走势的分析，听起来头头是道，令人误以为这些技术图表是先知，可以预先知道股价的走势，其实这全部都是事后孔明。
搞清楚，讲解人只是拿图表解释，他不是在预测！
还有一点，讲解人是否都是拿单边市的行情表，要么上涨，要么下跌，这样解释当然说什么都准啦！为何不拿盘整的图表来分析，要知道股价大多的时间都在盘整阶段。上涨下跌事后谁都知道，但是信号出现的时候，就真肯定股价一定会有大动作吗？当然不可能，要这么简单每个人都发达啰！
很多时候，股价盘整出现些许价格突破会让人误解为新趋势信号出现，很多技术派就死在这段“假突破，真盘整”的情况。股价盘整未必只是在少少的4%～5%活动，有时波幅甚至可以拉上15%～50%。
你是否会吃惊，15%～50%的波幅还教盘整吗？
有些股票盘整的确高达15%～50%的波幅，尤其是一些还未受到市场垂青的股票，盘整波幅会很大，股价时常上下起伏。Merck药厂在1970年代以前就经历了这样的盘整长达约10年的时间。
如果我们使用不同天数的移动平均线作为买卖信号，你会发现均线天数越短，买卖信号越频繁，准确性越低；均线天数越长，买卖信号越少，准确性也越高。这还是强劲单边市的股票会出现的情况，如果是对这15年来股价陷入长期盘整的可口可乐（Coca-cola），交易信号的次数会更加频繁，甚至使用较长的中期指标也会效果不彰。
这非常清楚显示，技术分析只能用于单边市，所以使用技术前需要先确定未来趋势方向是很重要的。不知趋势而只看技术信号来交易，这信号10次中可能有8次是假信号，在趋势未确认的情况下进行短期交易，赚钱的机会有多高？
这样频繁交易烦都烦死人啦！自己还没赚钱，股票行却先发达大赚股民的交易佣金。而且这种过度剧烈的短期股价波动下交易，只会令股民心绪不宁，难以控制自己情绪。
以短期信号预测的概率约50%，但若前面几次交易时运气不佳，亏钱的交易先出现，你后面就需要赚更多才能平衡，即使前段让你转钱，后半短的亏损也会因资本增加也增加，如此风险极高，短期趋势中实在太多假信号了！
有些人使用不同的技术工具来搭配，希望可以提高信号的准确性。如果搭配良好，的确可以提高准确率，但是根本原因还是这些只是短期指标，价格走势完全属于随机性而非趋势性，所以准确率的提高也是有限的。
股民在技术分析上不宜追随主流那一套短期的急功近利思想，应该以中期为准，放眼长期，这样就能增加概率，提高信号的准确性。
为了跨过信号准确性的门槛，股民最好使用天数较长的平均线，天数越长，股价突破后的走势准确率也越高，股价表现越强劲，跌破不同平均线的次数也越少。
因为图表只能在单边市才准确，盘整就无法显示趋势，虽然有些指标在盘整的时候有还是有信号，如RSI就有这功能，但还是那句话，这还是一个短期信号，即使准确，若价格不动，或者只动那么一点波幅，那么这个信号就是一个让你赔钱的陷阱。
所以，我们必须选择有明显波幅的股票，一来股价有足够多的波幅才有差价赚，有波幅才有趋势出现，技术分析本来就是分析趋势的，股价不往单边方向运动，我们怎么能见到趋势？
有些技术派过于美化10天平均线，并说10天平均线如何神奇准确等……其实并不是10天平均线真的神奇准确，而是它正在处于超级大牛市，或者熊市大跌的时刻，因为单边走势过于强劲，所以才有人误以为短期的10天平均线有点准确。
世界經濟復甦是妄想，未來只有災難！
那些認為美國，歐洲經濟復甦，安倍經濟學起作用者，都是迷夢未醒。
這就如發動太平洋戰爭的日本初期首６個月的狂勝，就自以為是，以為大局已定。可會看清大結構和長遠者，都只是這不過是暫時候的榮景，落日的輝煌罷了！
說美國：
美國國債已經有６－７成由美聯儲購買，這不是明擺著告訴你，美國國債市場看似受追捧，實際上已經沒人要了嗎？
說歐洲：
歐洲五豬這些病毒仍留在歐元區，歐元區１７國嚴重的不平衡，１７國利益不同，競爭力有別，分裂根本只是時間問題。
說日本：
身为日本国债一级交易商的瑞穗证券称：“日本国债市场已宣告死亡，只有日央行在唯一驱动国债价格。”
首席债券分析师Tetsuya Miura称，“低收益率还造成日本财政改革的推迟，政策制定者认为能一直低成本地借债下去。”
日本证券业协会数据显示，上季度包括银行和保险公司在内国债最大持有机构的月度国债交易规模降至37.9万亿日元(3850亿美元)，为2004年来最低。去年二季度每月交易规模为98万亿日元，创历史新高。日央行的量化宽松操作已经让国债价格脱离了经济基本面，十年期国债收益率仅0.6%，为全球最低。
結語：
懂得看長遠，看大結構，就不會相信復甦的鬼話。這只是暴風雨來臨的平靜而已。
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