錯誤的房產回報＆風險計算方法

觀察一件事物，不能只看一面，也要看你看不到的一面。
計算房產投機的回報＆風險方法，通常都犯上這毛病。
例如：
１）租金回酬率＝（每月租金－（管理費、雜費） x 12個月／購買價格） x 100
這種風險計算往往忽視了利率上漲的風險。因為房地產賺取的現金流是微利，幾個％的利息上漲就能造成嚴重打擊。當然，為了防止利率上漲的打擊，房產投機者會採取購買低於市價的房屋，提升房屋，提高租金。
但是，這方法在利率來到最低點的時候，其對沖利息上漲的能力，則會大幅度失去。例如現在...
而這種計算最大的問題，就是只計算購買價格，忽視了利息累積成本的另一面。
因為總利息成本，往往是購買價格的２倍。

２）成本回報率＝（每月租金－（每月供款－管理費、雜費） x 12個月／首期與所有成本費用） x 100
這種計算方法，完全是建立在短期的。可房地產是長期性投資，所以這種算法意義不大，只是適合短炒房價，房價價格上漲即賣出套現者，而這種人最容易成為大閘蟹！

３）增值回報率＝（淨增值／購買價格） x 100／持有年份
這種計算方法根本一開始就是偽命題，何謂增值？如果你的資產漲１００％，未必是增值；漲１％也未必是貶值。這需要經通膨調整。
房地產的漲幅最多和通膨率差不多，所以根本沒有所謂的增值可言。
只有在一種情況下，房地產才會出現增值。
那就是催生泡沫的時候。