【房產是爛投資】第４原因：沒有時機的房產投資

上一篇我說到房產投資不可能有好時機。

原因在那裡？

我們都知道經濟有週期，一般上我是用超級週期來判斷趨勢（很少人這麼做，所以很多人不明白我不理會金銀價格的下跌，一直買入的原因）

我們看看下面1976-2010年，馬來西亞銀行的BLR，雖然有起伏，但是長期趨勢中，我們可以看出它是重復一個「山型循環」。BLR最高去到12.27%，最低5.8%，平均是9.0%。（我用的利息計算就以平均9%計算）

 

我們都知道，銀行利率是影響房地產最大的因素。它決定了購買自住或投資，或炒作的成本。

你們認為，那一個時機才是投資房地產的最好時機呢？

為了全面分析，投資房產我分兩種，一種是一次過付清，無須貸款；另外一種就是槓桿投資。

一次過付清投資

如果你是一次過付清，不需要通過銀行信貸，那最好的時機就是利率最高的時候。因為這時候房價很低，雖然利息高，但是因為你沒有借貸，所以對你沒有影響。但是以「現金流」的角度來看，這時候買房產的表現就會很差。

這是因為房產的興衰和經濟繁榮息息相關。一個國家全部企業的平均淨利潤，最高也不過10%（美國標普500指數股目前最新平均淨利潤是9.5%）。

BLR高達12.27%，比企業平均淨利潤還高，經濟怎麼可能好起來？

房地產也是投資成本的一部分（如建廠房或辦公樓），成本都高於利潤，這生意怎麼可能做下去。結果自然是經濟蕭條，房價和租金都大幅度下跌。

所以一次付清的話，利率最高時期就是最好的時機，但是「現金流」很差。

隨著利率不斷下降，房價會上漲，上漲的房價會推高再投資成本，但是「現金流」也會增加，所以有得必有失。

當利率來到最低的時候，那就是應該賣出房產的時候了！

對於一次付清的投資者，根本沒有所謂最佳的時機，只有問題比較少的時機，那取決你重視長期房價上漲，還是短期的「現金流」？

如果沒有槓桿因素的話，房產投資並沒有什麼特別之處。除非你是和政府關係密切，可以知道政府未來的發展規劃，並有足夠資本來自我規劃發展的房產發展商；或者幸運買到未來會成為黃金地段的個人投資者。否則，我建議你還是購買REITs好了！

槓桿投資

如果你是槓桿投資的話，在利率最高點買進，你肯定賠掉「現金流」，所以這是最差的時機。

那麼，房產最好的時機在什麼時候？

槓桿投資房產的根本目的在於獲取「現金流」。以「現金流」為目的，自然是利率最低時期是最好時機！但是，這卻是最危險的時候！

當利率來到我們這種水平，低無可低的時候，再低的話就是蕭條（如美、歐、英、日），反之提高就會戳破房地產泡沫。也就是說，我們現在已經陷入死局，生門盡斷。唯一解決之道，就是置之死地而後生，提高利率，清洗過去多年來低利率累積的泡沫，包括房地產泡沫。

但是，很多人對經濟原理根本認識有限，也忽視了經濟是循環的。馬來西亞政府讓我們的利率長期13年維持這麼低的水平，這也是為何這10年來，我們物價上漲這麼快的原因。

低利率必然使得貨幣氾濫，貨幣氾濫必然催生物價膨脹，物價膨脹必然推高利率，這是經濟原理，你可以拖延，但是不能改變。

哪些認為政府債務高，會儘量不升息的想法，完全不現實。政府是政府，市場是市場。中央銀行的確可以隨意制定利率，但是市場未必會聽他的話。試問通膨來到10%時，既使中央銀行規定利率是1%，但是市場誰會遵守？你用重刑執行，那市場資金供應就會全部消失了！

我們現在的BLR，比97金融風暴前還要低。97前的BLR是BLR +xx%，我們現在是BLR -2.xx%。97前壓低利率的結果，就是馬幣大貶值，利率飆漲到10多％，房價下跌20%。

你說，我們未來會如何？

現在的低利率，使得槓桿投資房產可以獲得不俗的「現金流」。但這只是短期現象。利率這麼低，未來必然上漲，到時你的「現金流」還有多少？

我聽過一個槓桿投資房產者提到，如果高利大漲到危險水平時，該怎麼辦？

我當時就希望他這個炒房者可以解答我的疑問，房產投資者如何可以在利率大漲時自保？因為我不認為可以做得到。但是我也不這麼快否定，我一直聽他演講，一直等他解答。終於，答案來了！

他的確解答了我的疑問，但也是炒房者不喜歡的答案，那就是－－申請破產保護。

你買房是被的釘死20-30年的，你的「現金流」再好，根據一般的經濟週期計算，最長也不過5年。這是很明顯的資本錯配！

所以，高利率槓桿投資房產是賠本；低利率槓桿投資房產是短期大賺，未來則非常危險。

那麼，槓桿投資房產的最好時機存在嗎？

槓桿投資房產沒有最好時機，只有比較沒那麼差的時機！

比較沒那麼差的時機，是利率適中的時候！

適中利率時，你無法買到最便宜時期的房屋；也不能得到最高的「現金流」。但是操作得當的話，你這門投資的生命期會比較長。

但是，利率適中進場也會面臨低利率的資本錯配的因素。如果你供房期比超級週期結束時間還要長，那你就面臨未來大通脹的風險，只是壽命比低利率買進時期還要長些。

如果你選擇較短的供期，可以減少這風險，但是「現金流」會大幅度的萎縮。以馬來西亞的最近的超級週期的時間來說，平均17年一次。

總結來說，房產投資不可能有好時機，而槓桿投資更是如此。

除非，你能掌握適當的退場機制。而這機制卻也是房地產的弱項。

目前，馬來西亞的炒房者，大多都是在2009年湧現的！你現在處于利率最低端，你認為未來利率還會怎麼低嗎？你炒房不是炒2-3年，而是20-30年啊！

擅戰者，先立於不敗之地。從大格局來看，你不是位於不敗之地，而是下方無退路的低窪地，未來上面有一群利率之箭，只待時辰一到，萬箭就會齊發了！

下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第５原因，把房地產投資當作一門生意的話，這是個生命週期有限，且和20-30年的供期有矛盾的生意。

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