【房產是爛投資】第３原因：不動的資產奴役了你

上一篇我說到投資回報7%，扣除利息成本的回報，在目前現實有一點不正確。

因為現在房產租金回報7%，BLR是6.6%，而我上一篇舉的比喻例子，BLR是9%。現實中，若我們的BLR上升到9%的話，你的租金是否真能同步上升呢？這還是一個疑問？

若上升到9%，那麼利息成本就是增加36.3%，利息差增加2.4%。假若你的租金無法上升，那麼貸款20年，只能淨賺2%的項目就極可能產生「負現金流」，即使你的租金上升，但是恐怕也無法追上利息成本，那麼你的利潤就會大幅度萎縮。而貸款30年者，抵禦能力稍強，但是也無法擺脫利潤萎縮的命運。

另外，當BLR提高到9%時，融資成本大漲，房貸需求會急劇萎縮，房價也會因此下跌。

以第一篇的20年貸款為例子。本來40萬元的房屋，可能貶值到35萬元，30萬元，甚至可能更多，需要視房屋脫離價值多少而定，但是債務卻不會減少多少。如果你通過再融資買入十間八間房屋，那同樣的情況也會以同樣的槓桿比例放大。

永遠別忘了！槓桿可以讓你發達，也能讓你破產。

因為槓桿投資房地產，一出手就需要被釘死和被奴役20-30年。這20-30年變化太大，所以根本不能以眼前的情況來做為未來衡量標準。希望20-30年利率永遠維持低檔，經濟不會出現大衰退，那是完全不現實的。

房地產也叫不動產，它的缺點就是不動，把你釘死幾十年。20-30年內完全受制於它無法控制的週邊環境，因為房地產的特色，當你發現未來局勢發展不對的時候，你未必能夠在短期內止損賣出。既使賣出，你也未必能清還所有銀行債務。

實際上，如果你有買股票，但是卻不能良好止損的話，那麼房地產你更加不可能止損。因為房地產並沒有天天報價的金融市場給你壓力，而且你在投資房產期間，你的生活會非常

依賴房產創造的「現金流」，你更不可能輕易放棄止損。你通常只會發現「現金流」越來越少，越來越不夠用，你才有可能醒悟情況開始不對勁了！

房地產的特性就是沒有自主性，缺乏流動性，被動投資，看天吃飯。特別對槓桿投資者，需要被釘死20-30年，被銀行奴役，替銀行打工，這種情況下，談何財務自由？

股票投資中有一句話，投資時機比選什麼股票還重要。

但是時機對房地產投資來說，根本沒有一個能夠稱的上好的時機。如果你用短期眼光來看，現在利率非常低，是非常好的投資時機。但是房地產投資一下注就被釘死20-30年，加上離場機制不方便，且離場信號來得緩慢又不如股票清晰，所以根本沒有所謂的好時機，最後都是要被綁死，談何時機？

下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第４原因，深度解析為何房產投資不可能有好時機的原因。