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自《富爸爸．窮爸爸》一書風靡全
球以來，他提出的槓桿投資房產如何產生「現金流」的概念，引來不少追隨者。實際上，Robert
Kiyosaki所說的富爸爸根本不存在，也沒有證據指出Robert
Kiyosaki真有上千間房產。
這裡，很多人對「現金流」產生偏頗。你儲蓄定期存款有「現金流」，買債券也有「現金流」，買股票也有股息的「現金流」，投資房地產也有「現金流」。所有提供「現金流」的投資項目都有一個共同點，就是它們的擁有債務的性質。（這就是為何黃金沒有「現金流」的原因，因為黃金是硬資產）
同樣屬於債務性質的可生「現金流」投資項目中，房地產有何不同？
不同在於，房地產可以讓你通過更大的槓桿借貸，使用更多債務來玩這遊戲。如果你採取直接不通過借貸，而一次過付清房價，那這房地產投資也沒有什麼特別之處了！也許它的現金流比債券高，但是「現金流」穩定性遜色，因為你需要面對租戶問題，經濟問題，以及裝修和各種稅務問題。
槓桿投資可以讓你發達，也可以讓你破產。槓桿投資房產者，往往忽略了其負面因素。
拿回前一篇的40萬元房產為例。
雖然現在BLR是6.6%，20年貸款每月利息是2705元，30年是2299元；若以BLR
-2.XX%計算，20年貸款每月利息是2278元，30年是1824元。但是，這些低利息是不可能長期維持的，所以當前的低利息成本沒有意義，還不如以長期平均9%利息成本計算更實際。實際上，即使以平均9%計算也不實際。最正確的計算應該是估計在貸款年間，以最可能達到的利息最高點為准，才是正確的方法。
你長期平均9%利率計算，你需要每月支付3239元的利息，你的租金產生的「現金流」必須大於此數，才能有盈餘，否則就是一個沒有現金收入的公司，遲早破產。當然，你可以把貸款時間拉長至30年，你每月的利息就會下降至2897元。但是，你本來需要支付的總債務會從77.7萬元增至104.3萬元。
我不理會你選擇20年還是30年，每月利息開支是3239元還是2897元，對我的分析都沒影響，因為只有小異，大同是不變的。
回酬率不應該以40萬元的房價來對比，而應該以兩者總共要清還的債務來對比，分別是77.7萬元或104.3萬元。
公式就是：
20年貸款：3239元（x
12月）／77.7萬元＝5.0%
利息成本一年
30年貸款：2897元（x
12月）／104.3萬元＝3.3%
利息成本一年
那麼，租金可產生的「現金流」需要多少，才可以覆蓋一年5.0%或3.3%的利息成本（裝修，律師費，政府稅等，我沒有加入計算）
我假定你擅長選擇房產，那麼，一年有7%的回酬，那算得上合理吧？！
以7%毛回酬分別扣除5.0%或3.3%：
你貸款20年，一間房淨賺2.0%，約一個月賺1293.5元，一年則是15522元。
銀行分得71.4%，你分得28.6%。
你貸款30年，一間房淨賺3.7%，約一個月賺3187.1元，一年則是38246元。
銀行分得47.2%，你分得52.8%。
通過這簡略計算，我們可以看出，大部分利潤都被銀行吃掉了！
銀行借你的錢是無中生有的，不需要成本。你卻需要支付實際的成本；銀行風險很低，而且有中央銀行可以紓困，你則是小到看不到，風險幾乎全由你承擔，沒人替你紓困。
所以，房產投資者不過是替銀行做嫁衣裳而已。
當然，站在好的一面，房產投資者可以每月獲得1293.5元或3187.1元的淨收入。如果將房屋再抵押，繼續再買一間，如此買下１０間的話，貸款20年，月收入就能增加至12935元，年收入則是155226元。貸款30年的話，月收入就能增加至31871元，年收入則是382452元。
這樣高的收入，也難怪為何這麼多房產投資者對之如此癡迷。
但是，事情真的如此簡單嗎？
短期上看，雖然淨利潤低，但是因為槓桿效應，所以回報看上去很美（當然，很多人忽視了債務更加多的美）。
先撇開租戶管理因素，我們貸款投資房地產，一出手就押下20-30年，你認為未來20-30年內，會什麼事情也不會改變嗎？所以短期看上去很美，是否是一個帶有毒藥的糖果呢？
下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第３原因，並給你們繼續深入探討。
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