房產是爛投資（３）

這裡告訴各位槓桿看似能大賺的假相！

前面的文已經分別說出：

（１）論資產增值，房產是表現很普通的。因為利息會侵蝕你的升幅，所以實際所得是【ZERO】。

（２）也說出租金的Cash Flow回報率也很差，因為同樣要給利息，長年累積的回報率並不大。

但是，為何有人會產生回報率很高的錯覺呢？

那是貨幣幻覺、時差感受和錯誤計算的緣故。

有一種計算Cash Flow回報率的方法是有些人採用，但是卻很荒繆的。

這方法就是以首期支付來計算，也就是所謂財務槓桿，認為可以本小利大。

例如首期款若是10%，也就是一萬元。那麼本來一年才２％的回報率，就被誇大成２０％之多。

這種計算方法根本是荒繆，是一種財務的錯誤計算。

不信！你去問任何一個作會計的，能夠這樣計算嗎？

另外的９萬貸款你要通過ＳＰＥ將它OFF-OF-BALANCE SHEET嗎？學ENRON一樣？

這種計算方法，誇大了收益，淡化了債務成本。不過是自我妄想房價是1萬而非10萬，和現實完全不符合。



如果你用房子多次抵押，而買入十間八間，依據同樣的計算，就會產生一種貨幣幻覺。

什麼是貨幣幻覺？

你認為１００萬一年和１０萬一年的回報，那個回酬比較高？

多數人都會說是１００萬。

但是，正確的方法是應該計算投入成本。如果１００萬對比投入成本是５％；１０萬則是１５％，那回酬最高的是１０萬而不是１００萬。

很多人以為房產增值好賺，就是陷入這種貨幣幻覺。他只看名義數目，卻忽視了％計算。

匯率也是貨幣幻覺。很多人都會說某某貨幣升值。可若它真升值，為何購買同樣的東西需要支付更多張紙呢？

如果把例子的房產槓桿放大１０倍為１０間（為方便計算，不計算通脹和其他因素），你的淨Cash Flow利差就會從２千變成２萬。

眼前的２萬就能大幅度提高你的生活水平（因為我以１０萬一間計算，以現在的真實房價，應該是６－１２萬元）

人性是對直接敏感，對間接遲鈍（這也是很多人搞不明白Fiat System的原因）。

眼前的２萬是真實的，可以改善我生活是真實的，可以讓我看起來像有錢人是真實的。這些都是直接感受。

但是間接呢？

當Cash Flow收入變成２萬同時，你的債務也擴大了１０倍啊！

所以不過是有錢的窮人。看似財務自由，實際上還是奴隸。

要知道一個概念，債務人是債權人的奴隸。

如果真如Robert Kiyosaki說，你已經財務自由，那你試試連續幾個月不還銀行貸款看看？

你才會發現，你的自由是假的！

你的脖子繫著一條繩索，這繩索由銀行掌控，你根本沒有能力和銀行談價錢。你甚至和租戶對比，你這房東也屬於弱勢。

為何債務老是被淡化處理呢？

這就是人類好喜厭惡的天性使然。

這就如我們刷卡的一刻，給人感覺買東西是免費的，這花錢和還錢的直接和間接感受，就是一種心理陷阱（不少人就這樣變成卡奴）。

就是這種貨幣幻覺、時差感受和錯誤計算，使很多人無法透徹了解房地產投資的本質。

當然，還有一種因素，就是我們從小感受的，就是房價不會下跌，只會越來越高。

可很多人是知其然而不知其所以然。

美國爆發次貸造成房價大跌，經濟學家都大吃一驚，因為根據他們的經濟數據的統計，房價是只漲不跌的。

美國人如此認為，香港人也如此，日本人也如此，Dubai也如此，現在中國人和馬來西亞人也如此。

這就是因為知其然而不知其所以然。只看表相，而不知背後驅動的因素。

如同以前地質學家認為是岩漿推動大陸移動一樣，這是因為他們眼睛看到的真相是如此。

後來才知道錯了！岩漿不過是受到大陸板塊的擠壓而流動，而不是它推動大陸移動。



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