房產是爛投資（２）

這次，我以出租的現金流來計算。

首先，我們租金和利息差是多少？

以馬來西亞公寓平均租金回報率５.４％，扣除銀行利息BLR-２.XX％，利差不過１％，而且還沒有扣除管理費，門牌稅，維修等成本。

當然，你可以通過二手市場購買，壓低價格，如此你的租金回報率可以突破平均數，可能有７％呢？

或許，你的房產地點好，可以算貴些呢？不過這是特例，不具備代表性，所以不談。

我算你是一個房產高手，懂得便宜買進，然後對房屋升級，並租出更高租金的人吧！

我以８％的租金回報利率計算（很少有的）。

下來，利息呢？

現在，大馬的房貸利息是BLR-２.XX％，實際利息才不過４.６％左右。可是，一間房屋貸款時間長達二三十年。所以希望利息永遠這麼低，是不現實的。

更何況，４％多一點的利息，是低無可低了！

所以，當利息優惠期一結束，你的利息成本就會上漲。

但是，長期利差會多少呢？

我以樂觀來看，不管以後利率如何變動，你永遠有２％的現金流利差。而且永遠不會出現負數，而且你的租金能夠追上利息變化，也忽略其他管理雜費。

我這態度是超級樂觀了！

因為你觀察ＲＥＩＴＳ，這些房產在地點，租金方面，都比平常人的房產更穩定，但是也不是個個能保持穩定的現金流。

我也以【房產是爛投資（１）】中的房價每年上漲５％來計算租金，結果如下：

５年累積淨利差的Cash Flow　：1.15萬元
１０年累積淨利差的Cash Flow　：2.62萬元
１５年累積淨利差的Cash Flow　：4.51萬元
２０年累積淨利差的Cash Flow　：6.92萬元

如果你以原房價10萬計算：
Cash Flow每年回報率每年2%；
5年累積是11.5%；
10年累積是26.2%；
15年累積是45.1%；
20年累積是69.2%。

20年回報率才69.2%？？？

所以，若以Cash Flow回報率計算，房地產是超爛。

你千萬不要以毛租金來計算，因為大部分是要供養銀行貸款的，這些錢不是你的。

但是，以原房價計算為原始成本根本就是錯誤。20年累積下，加上利息，你付出的成本是比原房價多上約一倍。

所以實際成本是２０萬，而不是１０萬。如此，你的Cash Flow回報率需再減掉一半。


結論：以Cash Flow回報率，購買債券都好過房產，而且不需要費心管理，成本又低。


[下來，我以槓桿來計算房產投資的財務全貌，不過是自我欺騙的假相...to be continue...]