房產是爛投資（１）

房產為何是爛投資呢？

這裡我簡單全面計算房產投資的帳目。

首先，先以資產增值來說。

若以１０萬元買進計算，每年房價平均以５％的速度增長（馬來西亞房價長期平均漲幅），結果如下：

第１年：１０.５元

第５年：１２.７元

第１５年：１６.２元

第２０年：２０.７元

以5%的速度增長，股票都好過房產。而且又不需要背負債務利息。

若以賺取房價差價來算，一般上，你供上５年房貸，本就無法賺回來了！因為你售價難以彌補過去５年的利息成本。

你也別以近年房價大漲來反駁，因為這種大漲本來就不正常，如果你把這不正常的漲幅來代替正常漲幅速度，那才是不正常。

買一間房屋，是需要長期持有二三十年的，而且房屋套現過程費時麻煩，所以應該以長期平均價增速來計算，忽略過程的波動。

因為買房子不同於炒股票。把炒股票的心態搬來房產，那是顛倒。

因為利率會變動，所以要計算出一個【完全購屋成本】的精確數，是沒有意義的。

不過，我們可以大概計算出一個模糊正確的數目。

以貸款２０年計算，１０萬元的房屋，你加上利息總額大概需要支付２０萬元的成本。

而以５％的房屋增長率長期平均計算，２０年後的房價約２０.７元。

你說－－－你真的有賺嗎？

如果你把房貸拉長到３０年，總成本會比原房價高上約１５０％，【完全購屋成本】大約是２５萬元，即使房價上漲，也一樣不能彌補。

我們不要把銀行當傻瓜，他們早就計算好如何通過房貸砍我們菜頭了！

銀行給你更低利息是短期甜頭，他會以更高的房價來逼你付給他更多的成本。

因為房價漲幅由銀行信貸控制，所以你不要指望可以從房價上漲來彌補【完全購屋成本】，這是不可能的，不要把銀行當傻瓜，你傻他都不傻。即使能夠彌補【完全購屋成本】，也不會有多少盈餘。

我再重復一次，不要把近幾年房價的暴漲當成正常情況。若如此，不正常的是你自己。

不管長期房價漲勢平均複增長是３％也好，５％也好，８％也好，都不會影響我說的結構變化，因為銀行是可以通過利率來彌補的。

不要忘記，房價漲跌和利率，皆由銀行控制。銀行是莊家，也是規則制定者，也是參與者，球員兼裁判，你如何能玩得過他？

結論：以資產增值來看，房產是超級糟糕的投資。

　　　只有一種情況，結果會好些。那就是你是以現金一次過付清。

　　　不過這種情況很少，也不屬於我們普通人，故不說之。

[下次，以Cash Flow來說出房產是爛投資的原因...]