你分析一支股票價值多少時，其中一個方法是以淨資產做參考。如果一家公司總資產1000萬元，總債務是500萬元，那麼淨資產就是500萬元。你會以500萬元作為公司價值的參考依據，你絕對不會拿1000萬元作為參考依據。
但是，房地產投資怎麼誤導我們的？
你買一間40萬元的房子。首付10%，90%的36萬元向銀行貸款，帳面上你的資產是40萬嗎？
房產投資者只看到擁有這40萬的資產，卻忘了這40萬元資產背後的債務。
一般上，如果你貸款20年，以9%利率計算，每月需要支付3239元的利息。20年累積下來，你需要支付的是77.7萬元。（大約是貸款本金的一倍）
把這製作成資產負債表。
債務是77.7萬元；
資產是40.0萬元；
淨資產是-37.7元。
如果這是一家公司的帳目，你會投資它的股票嗎？
我之前對銀行支付的利息，只是採取模糊正確的方法，但是很多人對我的批評大多集中在精確的錯誤上。
這裡我給你們一點解釋。
這裡我舉的例子，是貸款20年，9%利息（只是BLR），首付10%。
你可以隨意修改貸款年份和首付款項％，也可以修改利息。但是大體上，除數字有變外，大原則不會變的。
這裡我解釋的是，為何我用的BLR利率是9%，而不是現在的6.6%，或者BLR-2.XX%。
我問一下，你貸款買房屋是幾年內供完的嗎？
當然不是。都說貸款20年了！
這就是為何用9%的原因所在。現在的低利率是不可能長期20年保持的，所以我用了9%，這是一個大概的長期平均數，若你不喜歡，也可以用10%或8%。
不過，請記得，我用的只是平均數．其中它可以下跌，也可以飆漲到很高。20年的時間，你能打保單不會出現嚴重的通貨膨脹嗎？
所以，9%只是純粹平均數計算，實際情況未必有如此樂觀。
這只是我舉出房產是爛投資的第一個原因：破產經營。
在房產投資中，投資者被顛倒了常識。把債務當作是資產，或者過度擴大和注重其資產屬性一面，卻放小了債務負面的一面。
更何況，根據法律，你一天沒有還清房貸，這房屋就不是你的，你只是暫時擁有使用權罷了！
如果房屋是你的，那看看銀行的資產負債表，為何銀行將它對你的房屋貸款納入其資產項目中？
下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第２原因。
[歡迎轉載，唯請注明出處，也請留下轉載的link給我，歡迎各項批評意見]
12 則留言:
国阵被指在瓜拉勿述补选中砸下3亿7745亿令吉而招致伊党炮轰造惠朋党。
登州大臣阿末赛益毫無廉恥說：“照顾朋党才能巩固权位”。
貪污對狗陣政府來說，已經如喝白開水般平常。
【A Jib Go實在會“lue" 水】
四年内累积360亿债务 1MDB成政府定时炸弹
【大马论视撰文】短短4年内累积高达380亿令吉债务的政府主权财富基金——一个大马发展机构（1MDB），可能成为马来西亚政府的一颗定时炸弹，最终纳吉政府或必须出手拯救这家财务状况欠佳，但债务不断扩大的官联机构。
根据最新一期《The Edge Review》的报道，由马来西亚政府在背后提供债务担保的一个大马发展机构（1MDB），在短短4年时间内，就累积高达380亿令吉的债务，显著加重马来西亚政府的或有债务（Contingent Liability）负担，随时变成纳吉政府的一颗定时炸弹。
根据一名熟悉1MDB的银行家指出，1MDB的现金流并不强稳，以这样快的速度举债，最终可能迫使纳吉政府插手，拯救这家官联企业。
1MDB这家主权财富基金的前身是“登嘉楼投资局”（Terengganu Investment Authority, TIA），成立于2008年底，负责管理登州所获得的石油权利金（Petroleum loyalty），而现任首相纳吉是这一基金的咨询董事局主席。
自纳吉在2009年上台执政后，这一机构被重新命名为一个大马发展机构（1MDB），拥有110亿令吉的资金（其中60亿为登嘉楼所获得的石油权利金，另外50亿则来自获得政府担保的债券发售所得）。
财务和运作依然是个谜
这家机构内部运作和财务状况至今依然是一个谜。国人只大略了解到，这家主权基金的投资策略主要锁定在国内外的能源和房地产等领域。
除了与沙地阿拉伯石油公司 （PetroSaudi International Ltd）联手成立总规模达25亿美元，专门投资在石油与天然气，以及房地产计划的投资基金，1MDB也积极并购电力资产，至今已完成三项电力资产并购计划，迅速崛起成为我国超大型电力业者。
1MDB急于在短时间内向国内独立发电商并购电力资产，在某个程度上反映出，该机构迫切需要创造庞大的现金流，来确保本身拥有足够的债务偿还能力。
基于联邦政府对1MDB的债务负有担保责任，有理由相信，政府将会确保即将届满的第一代独立发电商的电力供应合约获得续约（1MDB从阿南达和云顶手中收购第一代独立发电厂资产），从而保证1MDB获得充足的现金流来应付债务需要。
尽管如此，1MDB通过电力资产制造的现金流，是否足以应付不断增加的债务负担，依然是个未知数。自2009年以来，纳吉政府通过1MDB不断投资在能源资产、旅游业、农业和房地产发展，譬如发展总额高达85亿美元的敦拉萨贸易中心（TRX）。这促使1MDB必须不断举债来应付这些发展计划的开支。
与金权政治和寻租活动挂钩？
值得注意的是，1MDB与国阵政府之间的密切且神秘的关系，被视为是国阵恩庇政治下的金权政治和寻租活动的赚钱平台。根据《星报》在2010年7月份的报道指出，政府没有向国会提呈有关1MDB的年度财务报告，理由是因为不需要向国会透露这些资讯。
此外，1MDB也被揭发将70亿令吉转移到开曼群岛的一个岸外户口，理由至今不详。由于开曼群岛的隐私法律保护岸外户口持有人的身份和资料，普遍上被视为是逃税、贪污和洗钱活动的天堂。
另一个引起争议的课题是全球顶尖跨国银行高盛（Goldman Sachs）在没有任何竞争下，去年为1MDB安排三项债券发售计划，从中赚取5亿美元（大约15亿令吉）的利润。
资料显示，高盛在去年为1MDB安排的债券发售计划的融资规模达65亿美元。按此计算，高盛从该机构的债券发售计划中所赚取的利润，相当于是相关债券账面价值的7.7%。《彭博社》的统计数据显示，包销银行今年从垃圾债券（Junk Bonds）发售计划中所收取的平均费用，也不过1.32%。
为何政府直接让高盛负责1MDB发债计划，而且愿意支付比市场价格更高的代价，来进行这些发债计划，背后原因令人感到怀疑。
Source: Inner Malaysia - 大马视论
你不必买房已经成为银行的奴隶啦!
通货膨胀正在变相的剥削你的劳动报酬.
大哥说的是，买房子实在太蠢了。
应该学大哥你去买银，银实在低估太多了。
诸不知，其实从美国开国以来，银就扮演了非常重要的角色，其中最为人津津乐道的就是银可以用来对付吸血鬼。美国第一任总统，就是用银来对付北方的霸权，而成功为全世界的人树立自由平等的典范。
你的立场自相矛盾.
如果现金买房,我就认同是烂投资.
既然你认定货币会崩溃, 那么以后 77万可能只是一条面包.现在买一间房产,以后还一条面包,是烂投资?
既然你认定货币将持续贬值, 那么任何可以举债投资的硬资产都可行.
如果不借贷,
地产 > 股票 > 黄金 > 房产
然而因为可以借贷,
地产 > 房产 > 股票 > 黄金
如果不借貸買房，那麼不如直接買reits，更划算！
一般上，買房只有以下幾種人能真正算大賺！
１．發展商
２．意外好運買到未來會成為黃金地段的人
３．農業地發展
靠槓桿投資房產者，我從不認為可以達到財務自由，因為他仍受限於銀行和週邊環境。
在房地產火熱的今天，我這篇文章，不知道會否警醒這些炒房者。這只是我說的其中一個理由，未來會會陸續有來
我們就買銀來對付銀行這吸血鬼
黑大這篇文章就我買房經驗來看我不是很贊同 或許大馬是這樣 可是並不代表"全世界"房地產都是高估
有些地方也跟白銀一樣 根本沒漲過價(白銀還從低點長了要7倍) 我建議黑大至少在房地產經驗20年以上再來說房地產的評估會比較好一些
而且即使20年經驗 也"只有資格說區域房地產如何"
沒資格說世界每一個地方房產如何 REITS你無管控能力和資格 也對他買的房產也不了解 對我來說 我不會去投資
sym87u1009:
不需要20年經驗!
這是愚蠢的人才做的.
德國宰相俾斯麥說過:
愚蠢的人是自己嘗試失敗拿經驗,聰明的人是從別人的失敗拿經驗....
只要有點了解歷史的經濟循環規律, 眼界看遠些,就能明白了!難道要等事情真發生,才說意料之外嗎?
我說的東西其實都不複雜,都可以簡單計算出來.前提是眼界要放遠
房地產，世界各國，只有小異，但是大同。
我現在打第２篇：
【房產是爛投資】第２原因：為銀行做嫁衣裳
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