【房產是爛投資】第５原因：現金流有限的安全邊際

槓桿投資房地產的話，我不計算利息債務，只是純粹計算本金債務。

假如你首付是房價的10%，將它製作為資產負債表，資產／債務比例是90%；首付若是20%，資產／債務比例就是80%；30%首付則是70%資產／債務比。

把房地產投資比喻成一間公司，這麼高的債務比例，你敢買這種公司的股票嗎？

槓桿房地產投資是微利行業，微利＋高債務，根本承受不起利率的波動。何況，你根本不能說賣就賣，只能被迫死守。

當然，為了降低風險，提高安全邊際。明智的房產投資者都會儘量通過二手市場，一對一談判等方法，儘量以低於市場價格購買房屋。然後，通過裝修升級，以提高租金的收入。

這樣做，的確可以提高安全邊際。

但是提高不代表真的安全。你需要知道你的安全邊際是否足夠大。

在一般的經濟週期中，房貸利息最低和最高的差距大約2-3%。撇開房租上漲的因素，你的淨回報率必須大於此數。

如果你在房屋購入成本和租戶管理做得好，這2-3%的差距，你應該可以頂得住。最多只是讓你「現金流」減少。但是一旦經濟衰退，中央銀行就會下調利率，如此你的「現金流」就會恢復，甚至在一段時間會增加。

但是，真的這麼簡單嗎？

如果你管理得當，平常的經濟週期自然可以應付，但是若遇見超級週期呢？

超級週期一般上是10-30年一次！超級週期不是什麼經濟週期理論，而是實際存在。至於產生的方法，可以看我寫的《美元末日》和《大通膨時代的黃金投資法則》。

槓桿投資房產一定會被釘死20-30年，又不能在對房地產有利的超級週期啟時出手，因為利率仍太高。

以馬來西亞1976-2010年銀行的BLR來看，利率低到適合房地產的年份，除最近的2000-2013外，早期的時間根本不能配對房貸供期。而現在的低利率已經這麼多年了，已經很不正常了，如果你認為還可以繼續不正常下去10年，20年甚至30年，那你也是不正常了！

以美國為例，適合房地產投資的超級週期是1980-2006年。但是對槓桿炒房來說，最佳的進場時機不是啟動初期的1980年，而是1992年。因為這時的利率才下降到9%以下。

從1992年算起到泡沫破裂的2006年，適合槓桿投資的美國房地產的生命期才14年。但是你的房貸期限通常都是20-30年，也就是說，除非你擁有強大的前瞻性（很少人有，所以別太看得起自己），否則你一定會衰在某一天。

可實際上，美國最大的超級週期結束那天還沒來（這幾年會來）。這是因為Fed的QE再QE將最終審判日拖延了！這是美元作為國際貨幣獨有的優勢，其他國家並沒有！馬來西亞更不可能有！

當超級週期結束，開啟另一方面的超級週期時，利息最少會飆漲5-6%，如97馬來西亞在亞洲金融風暴時一樣。

這種幅度的利率上漲還是最樂觀的情況。實際可能超過10%，20%，甚至更多。

為什麼會出現這麼高幅度的利息上漲呢？

因為財富不會憑空增加，一方財富的增加必使另一方財富減少。房地產本來就不會自我增值，它的牛市都是輕微的通貨膨脹造成的。當輕微的通貨膨脹經過時間的累積，就會引發大風暴，終結一切它之前催生的泡沫。

從模式來看，房地產牛市本來就是一種龐氏騙局。是龐氏騙局就一定會破裂，房地產長期總是上漲，不過是神話。

下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第６原因。

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