建築成本推高房價是一種誤解－－房產騙局的崩潰

每當房地產進入牛市／泡沫的時候，認為房價上漲合理，房價無泡沫的人，都會提出一種說法：

就是房價的上漲是由於建築材料成本的增加造成的，所以房價上漲是合理的。

這種說法看似很有說服力，很多人容易受到誤導，但是，這說法若成立，必須要有二個前提：

第一個前提就是建築材料的漲幅和房價的漲幅對比。

如果房價漲幅和建築材料漲幅相若，這還解釋的過去。但是若房價漲幅遠大於建築材料的漲幅，這種解釋就不具備說服力了！

我們可以看到美國在2004-2006年的房地產泡沫，房價漲幅遠大於建築成本，這已經是泡沫了！建築材料上漲已經不能成為支持房價無泡沫的理由。



第二個前提多為人誤解和忽視。

建築材料上漲可以成為房價上漲的理由，前提是所有的購屋者必須不是從銀行處申請信貸購買的，是靠購屋者自己能力支付，而不通過貸款。

因為銀行的信貸是無中生有創造貨幣，它造成了經濟的扭曲。

成本上漲造成完成商品價格上漲在正常的經濟商貿是完全正確的因果關係，但是現代房地產市場是依賴銀行無中生有創造信貸和貨幣，它已經扭曲了正常經濟因果關係，所以成本推動的事情不會發生在房地產身上。

因為信貸的扭曲，房價的上漲無關建築材料的成本。

實際上，是房價上漲推動建築材料的上漲，建築材料的上漲成為合理化房價上漲的藉口，於是出現反射性效果，促進房價炒風，使得房價漲得更高。如此循環。

為何由信貸支持的房地產上漲，會出現有異於其他無信貸支持的商品的因果關係呢？

道理很簡單。

打個比方，如果不通過信貸，有能力支付房價者，也許只能賣出１００棟房子，但是通過銀行信貸透支未來，就能變成１０００棟房子。

也就是說，有９００棟房子是通過拔苗促長的方法提前消費的。這是一種對經濟的扭曲。

但是，危害還不在此。

因為這９００棟房子的消費都是通過銀行信貸完成。實際上，銀行是沒錢的。銀行只是通過購房者的信用承諾為依據，而無中生有，憑空造錢。

這樣會出現以下結果：

透支消費多９００棟房子，一下誇大了需求，對房價短期推高產生了作用；

而對長期價格來說，無中生有的貨幣流入房地產，造成更多的貨幣追逐少數的房屋，先售後建的策略也對它起到作用，使得貨幣對房地產貶值，造成房價上漲，或出現增值的假象。

而為這９００棟房子所創造出來的信貸貨幣，會落在房屋發展商手中，然後再流入建築材料商手中，再流向建築材料的原料上手中，使得更多的貨幣追逐這些材料／原料商品的情況出現，造成貨幣貶值，材料／原料增值。

當然，這些無中生有的錢也會流入各層面的人士手中，例如員工薪資。員工一旦將這些錢為生活所需花出去，也會造成過多的錢追逐少數的商品現象，使得百貨價格騰漲。

百貨價格騰漲促進了更大的成本壓力，例如薪資要求。

成本壓力推高建築材料／原料成本，再反射回房屋價格中。

究其因果，根源是房價上漲推高建築材料／原料的價格，而非建築材料／原料推高房價。

這種背離正常的現象，完全是銀行的信貸扭曲所造成。



另外，銀行信貸的規則更進一步扭曲了房地產價格。

例如，Ａ區的同類型房屋價格是３０萬，但是對於某人要申請購買／出售Ａ區房屋的人，銀行可以通過人為主觀的價值重估方法，將房價重估至３５萬。

這樣，一間重估至３５萬，其他同區的同類型房屋也會因此「被增值」為３５萬。

這道理就如股票一樣，如果Ｘ股１０元，某人以１１元購買成交，股價就會漲到１１元，其他Ｘ股的持有人就會因此而「被增值」為１１元。



總之，房地產在銀行信貸的支持下，其實是一種龐氏騙局遊戲。

當人民無法承受這高房價的時候，也就是這騙局崩潰的時候。

馬來西亞的房地產，也該到崩潰的時候了！

這世界上，印錢是不會創造價值的，它帶來的只是經濟毀滅。