房產投資的真相

為何以長期來算，房產是個風險高，回報低，只是槓桿放大造成高回報的貨幣幻覺的投資？

不計算Cash全付的情況，一般人是向銀行貸款３０年，首付１０％來貸款的。

以RM100,000一間計算，如果利息是一般的7%，月供RM599，一年累積RM7,188。

在不考慮管理費、門牌稅、維修等各種雜費，你的總投資回報率必須高過7%，才能彌補利息，否則這房產只是讓你不斷賠錢。

一般上，租金回報最高的通常是公寓，實際上也很難肯定有7%回報。

如果你觀察馬來西亞上市的REITs，你會發現它們回報最高也不過7%左右。

你認為你持有的房產地點和品質會高過它們？管理比他們更專業？

房產泡沫，正常都不會出現。只有在不正常的超低利率時期，才會出現。

這也顯示運用槓桿炒房，從來不是長久的經營之道，因為利息會吃掉你的收益。

如我們這次泡沫時期，前3-5年利息一度去到4.7%的歷史低位。

4.7%計算，月供RM467，年供RM5,604，這意味你利息開支減少，提高了獲得盈利的機會。

而一般專業炒房的人，都是儘量通過二手市場，獲得低於市價的房子，並且非法對房屋升級，提高租金率。

假若你能以低於市價RM100,000獲得房屋，比如以RM75,000購得，１０％首付，利息是一般的7%，月利息開支RM449，年利息是RM5,388。

但是租金卻以RM100,000的房屋市價計算。

若以平均租金率5%-6%，大約年收入RM5,000-RM6,000，幾乎可以剛好支付利息開支。

如果對房屋進行升級，就能多收一些租金，也許就能獲得少許正面盈利。

但是，關鍵還是在於利息。

若以4.7%利息計算，月利息RM350，一年RM4,200。

這樣一來，房產馬上出現正面回報率。

綜合低於市價購得房產＋房產升級＋利息下調，正面租金回報出現了。

在房產熱潮下，信貸款松下，以抵押第一間買第二間，第三間買第四間，如此滾大。

如果你立足長遠，馬上就會發現問題。

因為這樣玩法，根本不能達到財務自由，Robert Kiyosaki根本是胡說八道。

因為你完全受制於銀行，不過是替銀行打工。

另外，這種炒房模式是建立在超低利率的基礎上。

你的房屋是建立在３０年信貸，而超低利率不可能持續３０年。

時空的變遷，３０年變化太大，缺乏流動性的房產是不能及時脫身的。

另外，你的房屋３０年後是貶值，而不是增值。

為何？

因為你自己都不會買房齡超過３０年的房子，你又怎麼能指望別人買你的３０年房齡的屋子呢？

所以還有一項隱形開支，就是折舊。

綜合上述，最後你就算３０年太平無事，擁有的也只剩下大幅度貶值的泥磚罷了！

我比較孤陋寡聞，我從沒聽過有人致富是從炒房地產開始的，有的不過是在幾年榮景曇花一現。

賣房屋致富的，貸款人買屋的，我就聽過一大堆。