房產現金流多妄想

如果你想投資房地產，然後將它出租出去，用租金支付你的銀行利息成本，讓其他人免費替你供貸款。

我很老實告訴你，多數的情況下，這種美好的設想多數是妄想。

這想法的前提就是把租戶個個當傻瓜。

一般上，多數的房產投資，得到的的都是負資產，現金流無法彌補利息開支。

正資產是需要淨租金可以彌補利息開支，但是多數情況無法實現，因為其理論現了一大問題。

請仔細思考一下，如果租戶支付的租金比你的銀行利息還高，那他不如自己買房算了，何必要白白替屋主供貸款呢？

明白這簡單邏輯，就能明白想要靠租金賺錢，多數都是妄想。

但是，不是說全部都不能成功，所以我才說『多數』，『一般上』都是失敗的。

能夠讓房產變成正資產，而不是負資產，需要在特定的條件下才能行得通，只是多數人沒有搞明白，就盲目投資下去了！

也許，以後寫一篇《房產變成正資產的條件》，告訴你是什麼的特定條件。





98%的人不适合做房产投资
2014年03月24日

　　文/新浪财经专栏作家 肖磊

　　正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，不是一两天就能缓过来的，可能会毁掉一代人。
98%的人不适合做房产投资98%的人不适合做房产投资

　　房价的双向波动跟任何一个市场都是一样的，在需求旺盛的时候上涨，在需求回落的时候下跌。地球上还没有存在过只涨不跌的房地产市场，因此投资房产从某种程度上来说也仅仅是一个追逐价格的过程，如果痴迷于价格单边预期，最终将会面临较大的窘境和财务风险。

　　目前看，在高储蓄率和人口城镇化同时存在的中国，对房子的投资和消费似乎依然是全民效应，一些专家和房产企业，甚至呼吁和忽悠一个家庭把几代人的积蓄全部拿来购买房子，政府层面竟然在要求保险公司等参与以房养老计划。民众和政府对房子价格的理解都停留在一个单边行情的思考当中。中国房地产规模看上去很大，但对于未来终端投资市场来说，房产投资其实是一个非常小众的市场。

　　房子并不是一个简单的投资品，它更像是一辆汽车，属于消耗品，每时每刻都要付出消费成本。对于一个普通老百姓来说，如果你送他一套别墅或大平米的住宅，他可能都不愿意去居住，因为维护成本太高，仅物业费和取暖费都交不起。从任何一个国家来看，真正的高收入者不可能长时间炒作普通住宅市场，因为普通住宅市场数量庞大、政府干预较多，既做不到囤积居奇，也吸引不了高收入购买者。长远来看普通住宅市场实际上是一个如同萝卜、白菜一样的民生市场，投资操作空间有限，且风险较大。

　　我们经常听到，某某明星或某企业家名下有多少房产、多少物业，某明星炒房被套，某企业家送某女星豪宅等等。无论是在欧洲、美国，还是香港，真正价格自由、买卖便捷、适合投资的房地产物业极其有限，参与房地产投资的人，占到总人口的比重也是非常小的，把房产作为投资主渠道的投资者更是凤毛麟角。

　　房子跟股票、外汇、债券、黄金等市场完全不同，流动性很差，投资周期较长；标准化程度非常低，选一套可以投资的房子，实际上跟选一个可以收藏的古董一样吃力。对于房产投资者来说，所要承受的风险是系统性的、非常复杂的风险，价格波动只是其中一个风险。

　　正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，不是一两天就能缓过来的，可能会毁掉一代人。

　　房产市场属于特大宗交易，对于普通民众来说，一套房子的价值远远大于年收入，普通人投资房产是一个输不起的游戏。拿北京来说，如果一个家庭没有 1000万以上的非负债流动性资金，年收入低于50万，没有专业的咨询机构指导，就不具备参与投资地产的真正条件。而这样的人，在整个北京常住人口当中，还不到2%。其实在香港等非常流行房产投资的市场，能够有条件去参与房产投资的人也不超过3%，也就说98%的人是不适合做房地产投资的。

　　那么中国的房地产市场已经进入了一个什么样的阶段呢？中国房地产市场到底是谁的支柱产业？