房產是爛投資（４）

孫子曰：善戰者，先立於不敗之地。

《紅樓夢》有句話：謹守是保全之一道，進取亦是保全之一道。想要君子之澤五世不斬，比創業還難。既要保全，又要變通進取，是極不容易的。不保全只進取，往往落入陷阱。只保全不進取，心思不開，久而久之就變成百足之蟲，死而不僵。

槓桿炒房，到底是位於百戰不殆的安局，還是過度冒進的危局，或介於二者之間呢？

如果你只是買一間，此不提。我說的是買它個三、五間，或十間八間，或者更多...

如果把這種槓桿炒房運作方法做成財務表。

１）房產股票化

Income就是租金（收入）－利息（成本）＝盈／虧利潤（管理雜費等不計入）

那以１０萬元房價計算，淨現金利潤是２％，也就是２０００元。你喜歡把它改為５％，即５０００元也行。

那請問，做成Balance Sheet該如何呢？

Balance Sheet是Total Asset＝（Liabilites + Equity）

那麼就如下：

Total Asset＝１０萬；

Liabilites＝９萬（銀行貸款）

Equity＝１萬（１０％首付）

你的債務比例高達９０％。

如果把它想像成一間公司，資產收益率才２％或５％，高達９０％的債務，你會買它的股票嗎？

這麼高的債務，如此低的收益，這類公司，你在股票市場上看，長期它的業務和股票表現是如何的呢？

槓桿炒房是立足長期的，或１０年，或２０年，或３０年。

最算是收入穩定性最強的公用事業公司，債務比例也不過約７０％而已。而租金收入可不比公用事業來的穩定，何況你出租的不是Pavilion！

就算你管理房產能力出色，但房產受制於宏觀經濟環境，你能打包單２０年，３０年不出事嗎？

你認為這種財務的公司，長期來看槓桿炒房，是安局？危局？半安半危局？

２）槓桿誰Bailout？

炒房的槓桿極高！根據首付款不同而有不同，通常是７－１０倍。

你的債務／資產比例是９０％。如此槓桿是１０倍。

如此高的槓桿，有那些行業敢這麼作？

只有銀行業！

但是銀行業可以如此高槓桿，那是因為它們有搞Carter，有中央銀行和政府幫助和作後盾，出事可以隨時Bailout？

炒房有嗎？

就算你找世界５００強的非金融企業搞１０倍槓桿，都要他們的命！

長期來看槓桿炒房，是安局？危局？半安半危局？

３）高利率時代

你能打保單未來二三十年，銀行利息不會上漲嗎？

因為炒房賺取的是超微利，經不起利息上漲。而指望提高租金可以彌補，不過是脫離現實的虛妄想。

馬來西亞房貸利率已經低無可低，若指望降低，你會付出房價暴跌的代價。

而現在我們處於大趨勢的轉折點，所以未來利率上漲，絕對不會出現過去那種漲三％，沒多久就下調４％的事情，而是大幅度上漲，並一段事件維持在高位。

你能捱過這段黑暗時期嗎？

如果你認為政府不會讓利率上漲，利率就不會上漲。那你實在過度迷信政府萬能了！

沒有一個政府可以戰勝市場，扭曲經濟規律。最多也只能拖延而已。

長期來看槓桿炒房，是安局？危局？半安半危局？

４）槓桿炒房是落於戰略死地

你要如何離場？

根據我觀察，我發現多數炒房者，根本不知道房價因何漲的原因，也對房價上漲的心態很盲目，我不認為他們真懂的什麽時候離場？

支持房地產的關鍵是人民家庭債務可承受能力可以消化。但是馬來西亞的家庭債務占ＧＤＰ比例高達８３％，可支配收入對債務和美國次貸危機前差不多？

請問，那什麼來維持房價漲勢？

馬來西亞高達９０％的人已經買不起房子，這也反映房產經濟效益不能支撐其價格，故房價必須下跌，否則不能平衡。

就算你房價增值，你用這增值的部分向銀行融資，這也表示你要背負更高的債務。美國次貸危機前，美國人不都如此做嗎？

請問，你真能肯定這炒房公司可以頂二三十年嗎？

我想起以前聽過的一句話：

股票買錯了，１０年後還是一條好漢；房產投資錯了，１０年後仍是一隻烏龜。

槓桿炒房，無異於賭博。

結論：

一般人士很難在房產投資長期賺錢。能賺的通常是銀行，發展商，或和這些人關係密切的特殊人士，如炒房團（只是他的阿頭賺）。

一般人買房產出租，除了可看不可吃的磚塊水泥外，回報率實際很少有理想的。但是，是否一般人就不能碰房產呢？

其實是可以的，不過要有方法。下次解說這些方法。

曹仁超曾說過：输一次就一无所有！

Richard Norris Williams II是哪位？大家可能不知道。

1912年他才21岁，是铁达尼号沉没时的少数生还者之一。

大难不死必有后福，翌年他赢了美国网球混合赛冠军，1924年更在温布顿赢了奥运金牌，之后连续五次赢得美国网球冠军。

其后他加入一间投资公司C.ClothierJones&Co.，该公司在1929年股灾前出售大量投资，拥有500万美元现金。

幸运之神一直眷顾他，1929年11月美国股灾后，该年12月他决定大举入市，美股果然反弹，因此在1930年4月投资界称他为“股神”，当年其家财已超过100万美元——以1930年美元购买力计，相当于今天6000万美元。

1930年他事业爱情两得意，与爱人去了欧洲，并决定在1930年10月结婚……

可惜美股自1930年4月起开始回落，他由于身在欧洲享受爱情生活，并没理会，他认为只是短期现象，还决定借钱买股票。1931年，他同公司四个雇员及一位大投资者一齐结束了自己的生命。

在金融市场，无论你赢几多次，只要最后一次投资是失败的话，结果仍是一无所有！希望大家从Richard NorrisWilliamsII的一生中获得警惕。

槓桿炒房－－無異是讓自己成為過河卒，處於一個難以靈活應變的狹窄格局。善戰者，是絕對不會讓自己處於這樣的格局的。

這戰略格局，就是输一次就一无所有！不死的話，１０年後仍是一隻烏龜。

[最後，會說房地產的長期真正贏家...to be continue...]