房產是爛投資（５）

在房地產可以長期賺大錢的，只有：

１）銀行

銀行給你的貸款根本是無中生有，實際上不存在的錢。他付出的成本是ZERO。

而你若無法支付這不存在的貸款的利息時，他可以沒收你的房子。

天底下還有這麼便宜的生意嗎？

難怪Rothschild會說：『這是我做過最好的生意，只要我能控制一个国家的货币发行，我不在乎谁制定法律。』

２）房產商

這個我想不用解釋了吧！

一般上，如果能賣出一半數量的房子，之後的就是利潤。

３）和銀行房產商關係密切的人

這類人屬於內部人，有些是長年在這行業討生活，自然熟悉規則。有些是和銀行和房產商關係密切的炒房團阿頭（給錢投資炒房團者例外）。

請明白，我說的是大賺的。

小賺的或許比較多，但是畢竟是小賺，和投資資本與風險比較起來，實在不划算。

一般我們所知的槓桿炒房（炒多間的），說穿了，其實就是透支未來。

不管這一刻他看起來賺得有多少，但是債務去到某程度，會限制他信用擴展的速度，成長率就會慢下來。

接下來１０年，或者２０－３０年，我假定經濟不會出事（不可能）.....而他卻需要忍受通脹逐漸對他收入的長期侵蝕。

也就是說－－槓桿炒房，實際上是透支未來成長，將它大量轉移到現在。而以後的成長就會受到債務的限制。

這就如同刷卡一樣！

分別是－－你還清卡債後是Nothing；房貸還清後還有一些磚塊瓦片遮風擋雨，雖然這時候房屋已經殘舊了！

記得！如果現在利息是５％，銀行起１％利息是很簡單的。

但是這１％就意味著你要多付２０％利息成本，你認為你也可以向你租戶徵收多２０％的租金嗎？

你的房價上漲最後也歸於ZERO，因為這些上漲都需要你以利息形式支付的，所以你根本沒有得到額外的資產增值效益。

是否有人可以槓桿炒房而長期大賺呢？

我相信當然有，只是是否有些細節沒有披露，其他人難以模仿呢？（如Bill Gates母親是IBM董事，Warren Buffet父親是國會議員）

以機率來算，槓桿炒房是很危險的，成功率不高。

根據羅伯特．清崎的說法，系統性收入應該是在低市場風險上的被動性收入，比如房地產的租金，或者股票的現金股息等等。

根據他的意思：上班族應該努力尋找財務自主的天堂，所以他們應該及早為自己創造一個系統性收入，讓自己不用工作就可有有錢可領。

但是另外一面，羅伯特．清崎也承認房地產投資的風險性很高，僅次于自己創業。

所以他早前說的低市場風險上的被動性收入，比如房地產的租金....等等，純屬宣傳！

你買股票是賺錢的嗎？

股票投機通常都是一賺二平七賠。

如果你連股票也不能賺錢，很難相信你可以在風險性更高的房地產上長期賺錢。

也就是說，槓桿炒房是個成功率很低的投機，比炒股票還低，你真的肯定你是那少數成功的幾％嗎？

巴菲特說過：當潮水退去時，才可以知道誰在裸泳。

所以，還是等退潮時，才下定論吧！

房地產為何這麼風險呢？

因為它的槓桿太高了！而這高槓桿本意是讓銀行砍我們菜頭的。

炒股輸了，１０年後還是一條好漢；炒房輸了，１０年後還是一隻烏龜。

普通人該如何投資房地產呢？

我的看法是：

１）如果只是買一兩間，還不如買REITS，吃利息算了！

２）要買實屋的話，應該在高利息時才買，故低利息的現在不是買房的好時機。

３）買來自住，不算投資。只是要討論買的最佳時機，不是泡沫期就行了！

　現在大馬房產絕對１０１％是泡沫，若想要買，最好忍幾年，將購買房屋的資金轉為黃金儲蓄起來。

　　幾年後，你會發現你的黃金買房屋會更便宜的多，不管房價以後是漲還是跌。

[THE END]