炒房只会变有钱的穷人

除了房屋发展商外, 一般要投资房地产的人, 我的建议都是买REITs吃固定利息, 如果想采取杠杆手法买上几十间房屋, 恐怕没你想象中那么好!
因为租金扣除所以开支后, 你的每间房净赚约1-2%。若考虑利息成本使你总额还银行的贷款是房屋原价的大约一倍, 你实际利润回报又要减半。

若依据杠杆, 既使你买上100间房, 以现在约30万一间公寓计算, 每间净赚1%, 虽然让你年收入高达30万, 是一般人的10倍,。但加上利息, 你也要100-200年才能还清所有债务(房屋可没这么长的命)

你也许认为, 房价上涨可以减轻这还债过程。但是房子不卖, 再高的房价都是可看不可吃。若你靠涨价的房屋追加贷款额, 钱可拿到, 但是却也背负更多债务和更多利息。

若放长远来看, 杠杆炒房既使以Cash flow为主, 蕴藏极大风险。

风险一, 不动产性质是房产缺乏流动性, 套现时日久。往往被动受制于宏观经济和周边环境, 可周边一切是会变的,所以房产是纯被动的投资。

风险二, 炒房者永远只能做有钱的穷人, 根本不能有真正的财务自由。试问处处被动受制于银行和周边环境者, 算自由吗?Robert Kiyosaki 所谓的财务自由是言过其实了!

目前, 最大的风险就是利率。若要杠杆炒房, 时机该是高利率时开始, 而不是现在的低利率。底利率下的房产繁荣, 不过是落日的辉煌。
马来西亚的OPR是历史底点, BLR连续13年维持历史低档, 最后必然会以恶性通胀来总结一切, 所谓永不下跌的房产, 全化尘土。




通胀下的房地产
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我之所以不鼓励人现在投资房地产的原因之一, 就是未来会出现严重的inflation 。

但是, 有些人却错误的以为房地产可以抗通胀, 而毫不在意, 这是完全错误的。

房地产荣境系于经济繁荣, 通胀会带来经济萧条, 房地产那来的繁荣?哪来的抗通胀?

以cash flow计算,银行利息成本会涨的比租金还快,cash flow就会转负。

以资本增值来看, 10%以下的通胀会让房价下跌, 恶性通胀则让房价名义价格上涨,实际价值下跌,有何保值功能?
 

德国以前爆发战争和inflation 时,房租佔家庭开支的30%, 當通脹高峰到來, 連1%也沒有!

可知房地产是忌通胀的。

物極必反的一張圖