房產投資靠債務槓桿

房產投資可以讓人發達致富嗎？

如果你循規蹈矩，你就不能依靠房地產致富。

打個比方，一間商店總值100萬，你付了20%的首期，之後你需要支付剩下的80萬欠款，不過還需要加上利息。

如果你觀察房地產的租金回報率，除極少數外，扣除管理成本，大多都低於銀行利率，雖然銀行開始會以較低的利率吸引你購買房產，可利率總會上調的。

因為租金幾乎都用於還利息，你剩下的是什麼？

剩下的只是房價的上漲，不過這種上漲只是可看不可吃，除非你能在買入房產前五年賣出，如此就有獲利的機會，否則時間成本就會侵蝕你的收益。

而房價的上漲平均而言，都低於GDP增長，所以並不驚喜。

假若你循規蹈矩投資房產，那還不如投資房地產信託(REITs)算了！

房地產信託的股息就是租金，你可獲取租金又不耗時管理，也不需要擔心租戶問題，最重要一點，你可以隨時套現，比較起投資真實房產更來的容易和便宜。

因此，循規蹈矩的房產投資只是讓你為銀行打工，成為房奴罷了！投資房地產信託反而更好。

若要靠投資真實房產致富，你就需要運用債務槓桿。比如你以10%首付買下一間房產，本來正常情況下，你已經將房產抵押給銀行，可在銀行寬鬆的貨幣政策下，你可以將這房產再抵押以購買另一間，如此循環將你所擁有的房產數量放大。

假定你將這槓桿放大5倍，每一間房產都是100萬，如此你只是以10萬元買下100萬的房產，再放大5倍至500萬，你的槓桿就是10:500，比例是50倍。當然，也有人可以更瘋狂，將槓桿比例放的更大。

之前提過，你的租金大多情況只能支付利息，房產價格增長正常下比不上GDP，那麼即使槓桿放大，結果還不是一樣嗎？甚至還可能加重負擔？

你們想一想，如果銀行的貨幣政策真能如此寬鬆讓你的房產抵押再抵押，那麼這表示銀行正向市場投入大量鈔票，再大量信用下，房價還能不上漲嗎？

我先假定房價每年上漲15%，你也每年購買一間，這樣下去的話，計算如下：

第一年投入10萬購買100萬的房產；

第二年將增值15%的房產抵押購買同值115萬的房產；

第三年將增值15%的房產抵押購買同值132萬的房產；

第四年將增值15%的房產抵押購買同值152萬的房產；

第五年將增值15%的房產抵押購買同值174萬的房產；


5年總結下來，你以10萬的原始資本，總共購買了674萬的房產。

如果運用得當，租金也會水漲船高，這套遊戲的關鍵在於，你的租金必須可以應付銀行利息，不然這龐氏騙局就垮了！

可是，這場上漲是因為銀行擴大信用所致，信用遲早一天會回收的，經濟的衰退、利息的增加、租金的不確定性，都是潛在的風險。

如果在早期，因為利率處於高點，每次利率的循環調整，都是一浪比一浪低，關鍵在於你需要熬過每段波浪的利率高點。

所以，投資房產的時機不是低利率的時候，而是反其道而行的高利率之時。因為高利率之時房價通常也很低，因為價格低，上漲幅度也更大。

只要你能熬過每段利率波浪，剩下的就是經濟衰退所引起的租金的不確定性。

因為每次利率的循環調整都是一浪比一浪低，所以通膨率會推高租金，這點幾乎可以確定。唯一的不確定是租戶會否受經濟衰退影響而減少，導致房產租不出去？

只要租金不確定性也解決，那這種房產的債務槓桿就能繼續下去。

可這種情況真永不會結束嗎？

會！

因為總有一天，利率會低無可低，當利率低無可低的時候，之前帶給你的好處就走到盡頭了，情況還會出現逆轉，利率走入長期上漲通道，終結了過去房地產的繁榮。

對於較早期投資房地產者，因為房價已經漲了好幾倍，銀行貸款也還得差不多甚至已還清，所以這利率逆轉對其傷害有限。

可對於在較晚期才進場炒房者，就致命了！




一個關於房產投資的誤區
對於房地產，幾乎多數的人都有一個誤區，就是認為房價長期總是上漲，上漲的理由很多，最主要的還是土地不會增加。

土地不會增加並不足以成為房價會上漲的理由，因為土地只是房屋構成的一部份，其他方面像木、泥、磚等卻會折舊的。何況房屋可以向上發展，大量減少對土地的消耗。

在正常情況下，房價其實並不怎麼會上漲，甚至還可能出現緩慢下跌的長期趨勢。

可為何我們現在對房價的認識卻完全相反呢？

這是因為自1971年以來，世界貨幣體系從黃金改為美元結算才造成的。金本位時代，房價會很穩定，不大會上漲，炒房者也無多少利潤可圖。可在美元本位時代，因為紙幣可以大量增發，造成通貨膨脹，房價也因此受通膨影響而上漲，正確來說，房價沒有上漲，而是紙幣貶值了！

我們對房產的印象，其實都是這40年來美元本位造成所致，可這美元本位真不會結束嗎？

歷史已經給我們答案了！

歷史上，政府一旦拋棄了誠實的貨幣金銀，轉去使用獨裁的信用紙幣，最後這些信用紙幣都會毀於通膨，無一例外。






[本文摘自尚未推出的《股票的投資哲學ebook》]