房地產投資的假相

房地產不是一個好投資，但是很多人卻對房地產投資過度憧憬。

其實很容易看出來的。

房地產投資回報有兩種：租金和升值。

你租金扣除管理門牌稅，你認為一年的回報率會多過你付給銀行的利息嗎？

也許有些可以，但是多數不行，即使多也不過多那１～２％。

租金利息兩相抵，你得到的回報是Zero。

若要房地產升值，那一年不過也５％，除非你恰好遇見泡沫開始醞釀行情，可這種行情你要等多少年才一次啊？

房地產雖然可以用槓桿，可這槓桿非期貨那樣的槓桿。

如果你以５倍槓桿買某某期貨，只要不虧錢，你實際上只是付原價１／５的錢。

可房地產呢？

假定房價５０萬，你支付１０％頭期錢５萬，可即使你賺錢，你真的只付５萬嗎？

你還有４５萬要還的！

只是很多人短視只看到５萬可買一間屋，往往看不遠未來需要再只付４５萬，由此產生以為可以小博大的錯覺。

雖然你可以用租金支付房貸，但是你不要忘記還有利息，你根本沒有什麼賺頭。

千萬不要給現在的低利率迷惑，什麼BLR-XXX%，你要清醒認識到，這樣的低利率是不正常的，不可能長期維持的，理智者應該以正常的利率做為房地產分析基礎。

正常的利率是多少？

肯定高於通膨！

當然！

你以為銀行傻的，會以比通膨更低的利率長期借給你？那樣銀行豈不虧錢？

以低於通膨的利率借給你只是短期的，目的只是引短視的你入局，就像美國那個Option ARMs一樣。

房地產可以真正賺錢只有以下４種情況：

１）超低價買進

２）一下買斷，無須向銀行貸款

３）買進不久房價就進入醞釀泡沫的階段，當你必須在泡沫破裂前成功出售房屋，因為泡沫一定會破裂的，又或者在利率出現相當幅度上調前出售。

４）買到一個未來會成為黃金地的地點



你要清楚，除非你還清房貸，不然房屋只是你債務，不是資產。（銀行的Balance Sheet將你的房屋列入資產，有怎麼可能是你的資產呢？）




結語：
借貸２０年，用２０年租金還了銀行利息，實際上沒有多少租金真的流入你口袋。

正常情況下，房價長期升值一年未必贏得了通膨，最多打平。除非你相信政府的ＣＰＩ。

一般房價一年升值５％，可是除非賣掉，不然可看不可吃。

租金又多拿去房銀行利息，也沒多少錢入袋。

這樣算下來，你有多少真正的回報？

這才是正常房地產投資的長期真相，不要將短期特例當作正常現象。

最後，房地產是考低利率炒上去的，現在利率這樣低，還能有多少空間炒作？

如果再低，那這個經濟就等於出大問題了，到時候即使房價不跌，也會有價無市。

收租金过活的人有多少％的錢是投資房產？

用槓桿投資房產其實就是駕馭債務，不是控制資產，駕馭債務得當自然不錯，可債務畢竟是債務。

現實看，銀行不會借你比通膨更低的利息更的錢，所以向銀行借錢投資房產需要看準機會，不過多數未盡人意，只是我們看見租金，忘記利息，看見房屋，忘了此屋是債務非資產，因為還沒還清，這才產生一種錯覺。

不信。自己計算一下，如果將房屋出售，然後將欠銀行的房貸還清，你可以賺多少？

基本上，若買屋超過５年未還清，你基本上就沒得賺了。如果不還清，你就需要用租金還利息，又那里有的賺？

我們看見租金可以還利息又可以有餘錢過活，那是扭曲的利率造成，因為自１９８０年滯漲後，利率從極高處這３０年一直往下調，如果你早期借貸利息是１５％，這１０年來大概只需還８％，你省下很多利息成本，加上房租也和房價一起上漲，這樣的環境，只要投資地點適當，自然能賺錢。可這種越欠越多錢，利息越低是扭曲經濟規律的，總有調整的一天。以現在利率之低，你又怎能指望這扭曲的現像會持續下去呢？

３０年來不斷下調的利率造成以下情況：

１）降低房貸利息開支

２）制造通膨，推高房價和租金


唯這種貨幣手段是扭曲經濟規律，而且也玩到極限，所以現在馬來西亞的房價暴漲是終極一漲，也就是最後一次上漲，當經濟規律回歸的時候，房地產榮景也會結束，過去那種靠利率找吃的環境也會結束，它會露房地產投資的真面目不像我們印象中那樣好。