2015年8月4日 星期二

房產投資的真相

為何以長期來算,房產是個風險高,回報低,只是槓桿放大造成高回報的貨幣幻覺的投資?

不計算Cash全付的情況,一般人是向銀行貸款30年,首付10%來貸款的。

以RM100,000一間計算,如果利息是一般的7%,月供RM599,一年累積RM7,188。

在不考慮管理費、門牌稅、維修等各種雜費,你的總投資回報率必須高過7%,才能彌補利息,否則這房產只是讓你不斷賠錢。

一般上,租金回報最高的通常是公寓,實際上也很難肯定有7%回報。

如果你觀察馬來西亞上市的REITs,你會發現它們回報最高也不過7%左右。

你認為你持有的房產地點和品質會高過它們?管理比他們更專業?

房產泡沫,正常都不會出現。只有在不正常的超低利率時期,才會出現。

這也顯示運用槓桿炒房,從來不是長久的經營之道,因為利息會吃掉你的收益。

如我們這次泡沫時期,前3-5年利息一度去到4.7%的歷史低位。

4.7%計算,月供RM467,年供RM5,604,這意味你利息開支減少,提高了獲得盈利的機會。

而一般專業炒房的人,都是儘量通過二手市場,獲得低於市價的房子,並且非法對房屋升級,提高租金率。

假若你能以低於市價RM100,000獲得房屋,比如以RM75,000購得,10%首付,利息是一般的7%,月利息開支RM449,年利息是RM5,388。

但是租金卻以RM100,000的房屋市價計算。

若以平均租金率5%-6%,大約年收入RM5,000-RM6,000,幾乎可以剛好支付利息開支。

如果對房屋進行升級,就能多收一些租金,也許就能獲得少許正面盈利。

但是,關鍵還是在於利息。

若以4.7%利息計算,月利息RM350,一年RM4,200。

這樣一來,房產馬上出現正面回報率。

綜合低於市價購得房產+房產升級+利息下調,正面租金回報出現了。

在房產熱潮下,信貸款松下,以抵押第一間買第二間,第三間買第四間,如此滾大。

如果你立足長遠,馬上就會發現問題。

因為這樣玩法,根本不能達到財務自由,Robert Kiyosaki根本是胡說八道。

因為你完全受制於銀行,不過是替銀行打工。

另外,這種炒房模式是建立在超低利率的基礎上。

你的房屋是建立在30年信貸,而超低利率不可能持續30年。

時空的變遷,30年變化太大,缺乏流動性的房產是不能及時脫身的。

另外,你的房屋30年後是貶值,而不是增值。

為何?

因為你自己都不會買房齡超過30年的房子,你又怎麼能指望別人買你的30年房齡的屋子呢?

所以還有一項隱形開支,就是折舊。

綜合上述,最後你就算30年太平無事,擁有的也只剩下大幅度貶值的泥磚罷了!

我比較孤陋寡聞,我從沒聽過有人致富是從炒房地產開始的,有的不過是在幾年榮景曇花一現。

賣房屋致富的,貸款人買屋的,我就聽過一大堆。

1 則留言:

John Han 提到...

不好意思,小弟的一点愚见,如有不对请多多指教, 您说三十年的屋子没人要买, 依我所看OUG那一带就有很多屋龄接近三十年的,我的阿姨就住在那边,最近这几年那里的屋子满强手的,因为是双层排屋的关系。 附近又起太多的condo变得双层排屋很吃香。很多人买了就大事装修就帮进去了。从我阿姨的买价大概不到200千还是第三手,到现在的大概900千还是没有装修过的。货币下跌因素,通货膨胀等等。。。。都会让我们的货币贬值。另外一个例子是我的朋友早几十年前买农业地20千现在竟然值得最少110千,听说最近马币贬值很多有钱人都跑去买地,变相地价没跌屋价又如何跌呢?